关于物业费及物业法律法规的解读（2023年）.docVIP

第 第 PAGE 一 页 共 NUMPAGES 4 页 关于物业费及物业法律法规的解读 （2023年） 一、什么是物业费？ （一）物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 （二）物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，经业主同意的其它费用。 （三）物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 二、物业费包括什么？ 一般来说，物业费包括以下几个部分： 1、绿化养护费用； 2、清洁卫生费用； 3、秩序维护费用； 4、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用； 5、物业管理企业固定资产折旧； 6、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用； 7、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 8、办公费用； 9、经业主同意的其它费用。 三、物业费不包括什么？ 小区物业提供是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包含在物业费里。 1、不包括住宅内部设施设备的维修费用。如你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管，而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。 2、不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务向开发商反映，联系开发商来维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修资金进行维修。 3、不包括小区业主共用设施设备的大中修费用，及重大部件的更新改造费用。小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修资金解决。 四、各相关人员具体负责的事项是哪些？ （一）业主负责的事项 1、现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。如家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等，分户以内的业主自用部分，维修更换也好，是业主自己的事，不是物业公司的事。 这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。 2、全体业主的事。如召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等。 （二）开发商负责的事项 1、保修期内，以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。 2、由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。 （三）相关部门负责的事项 指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。 这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。 （四）相关物业企业负责的事项 业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。 《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。 五、物业公司需履行哪些义务？ （一）《物业管理条例》规定：物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生