商业租赁合同签署要点.docVIP

商业租借合同签署要点 商铺租借时应优先选择已在工商登记注册的企业来签署合同， 个体户作为次选。 (一)个体户 签约人可否有相应的财富保障，一般应以项目面积和经营种类 来定，若是高风险项目或存在商户是以预售、办卡的状况经营，则应 加大财富保障的要求，如要求个体户经营者提交个人名下财富信息等。 同时还应要求对方供应身份证号码和地址，并在合同上加按指印，并 供应身份证复印件。 (二)法人单位 、审查身份。审查对方的经营主体资格可否合法，可否真实存在、证照可否齐全。同时审查商户履约能力：如出资状况、已有商铺经营状况，如有可能还应向其他已开业的商场咨询履约能力，可否存在欠租、逃店或工商处罚事项。 、企业法人应供应经过年检的营业执照复印件并加盖公章，以及履行合同需要的资质证件(如生产厂家或代理商的销售授权书和商标赞同、产品合格证、质检合格证等)。 、代理人应有代理权。(1)企业的分支机构、职能部门或个人签合同时，必定获取企业法人的书面授权委托书，确认该机构、部门或个人能够对签署合同的行为负责。(2)子企业必有营业执照。分企业倘如有营业执照，则无需授权书。 当地方写的常有问题，属于在合同签署阶段被招商部门所经常 忽视的问题。 (一)老例合同条款 、必定明确写明合同签署地以及诉讼管辖地，禁止留白。 、工程条款、商务条款在签署前需经本企业工程负责人、商管负责人签字确认，签字后留备法务与财务部门存档。 、坚持商户购买各种相应保险，该条款不应删除。 (二)合同签署 、合同的建立应以盖印为准，且只有公章、合同章作为标准印章。合同多于2页的，应盖骑缝章。如合同非装订印刷本的打印文本，则出具合同的人应当在合同每页的四角除任一选择一处签押个人记号。 、合同中应加入租借场所的四至图，该图应明确表记出租借地址，一并由承租方加盖印章确认。 、企业应所有一致用章标准，除公章、合同章、财务章外不得给任何部门刻印部门章、人名章。不得以任何个人名义对外承诺，所有均应以书面文件加盖公章后为准。 (三)经营品类 品类必定明确，应与营业执照切合，不能够抽象泛称。 (四)特别需要注意的重要条款 、排他条款：排他分为品类排他、同业排他、限时排他、同层排他、同楼排他以及地域排他，以上各种排他均应全力闪避，能不签 署就不要签署。如商户坚持，应出具限时段或反向限制措施。如商户 是国际性品牌或重要客户，那就算了吧。 、逃生条款：除非该品牌是作为国际有名品牌或特别引进商户，否则不应签署逃生条款，即不应无条件赞同商户撤店离场或休业。 、扣率条款：有的商业采用扣率租金模式来计算相应租金，但实践中由于网络支付的模式，致使大量经营收入无法表现在商户场所营业账目中。为杜绝损失，应在合同签署前就与商户协商一致，对该部分收益采用月度、季度、年度查对总收入的形式来对账，同时合同中对于金额误差应有办理方式与罚则。 、第三方支付条款：市道常有的第三方支付卡由于拥有后期结算的特点，所以会存在商业无法即时盘问到该花销收入的状况。对此应特别注意，要求商户在经营时对店内POS系统所有报备，若是发现有第三方支付的，则应参照扣率条款中的办理模式进行查对。 、有预售预收项目的商户办理：美容美发、桑拿、KTV或教育、健身类等商户，会采用预售服务进行市场开拓。有时花销者办理了数千甚至数十万元的储藏卡后，会发现有一些不良商户因各种原因休业、闭店、撤场、逃逸的，会致使大量花销者向出租方要求解决的状况。 对此建议采用两种措施在先期预防: 提高商户保证金数额，并要求对商户法人的个人信息进行保留，如身份证复印件、家庭地址、个人电话等。 对商户经营状况应亲密关注，随时确认项目经营状态。一旦发现有非正常时间开闭店、撤场、搬移物品的状况，应马上予以盘问核实。 、撤场条款：应在合同中明确约定商户因欠租、逃逸时对于场所内遗留物的办理方式，同时对于场所恢复原状的详细状况进行约定。此办理方式在花销支持的状况下优先应以公证方式进行。如考虑到经济成本高昂无法公证的，则要求商户签署无条件遵从因商户在未按商场规准时间内经营或因拖欠花销致使闭店的状况下遗留物品被商场 清理、留置的条款。该条款内容必定作为合同附件，要求商户单独签 字并盖印确认。在清理撤场的实践中对于商户的场所清理模式，应采用录像、第三方目击的模式进行。 也可采用直接约定成放弃场所内物品所有权的模式，免去后期清点也许公证甚至是留置权诉讼的问题，但此种操作需出租方场所属于优秀商业项目，或商户处于品牌力较小无力进行抗衡洽谈，否则老例商户难以接受。 、合同时间 2、法务与财务部门均应建立详细的合同台账，对交易信息进行 记录。 3、所有合同应依照一铺一档原则进行保留，并制作电子档案留 存。 4、所有合同、商户来往信函均应走OA线上流程，对外行文均应管控，如确需盖印的应由倡导部门责任人签字后报法务或财务备