地产物业公司成本控制手册.docx

物业企业成本控制手册 总则 1.1物业分企业成本管理必须按照目标成本、动向控制的原则，将成本目标归入目 标管理责任制，按照分层管理、权责联合、责任到人的原则，落实各部门的成本管 理责任。定期进行成本动向统计剖析，不断提高成本管理水平和有效降低各项成本 费用。 1.2为完整、正确地反应物业服务成本状况，各项目所在企业、物业分企业应按照 管理企业的规定要求，严格区分项目开发成本和物业服务成本。 1.3为保证对实际发生成本的有效监察，物业分企业财务部必须对各项业务的成本估算和实际支出进行全程监控，并定期统计剖析成本变化，实时发现、纠正异样成本情况，以保证企业总体成本控制在目标范围之内。 有关职责界定 2.1物业分企业(筹建处)负责目标成本测算和资本估算计划的制订，并按批准的目 标成本和资本计划履行。 2.2项目所在企业负责审查确认所属物业分企业的目标成本测算结果及资本估算计 划，并对履行结果进行备案审查。 2.3管理企业物业管理部负责指导各物业分企业进行目标成本测算工作，并对项目 所在企业批准的目标成本及其履行情况进行备案审查。 物业管理成本分类 3.1 按成本担当主体区分：物业管理平时服务成本和项目开发物业启动费（成本）。 3.2 准时间区分：项目分期开发的物业启动费用和会计年度物业成本、项目开发总物 业管理成本。 3.3按服务类型区分：清洁成本、绿化养护成本、安全捍卫成本（含人员成本）等。 3.4按单项区分法：人员成本、行政成本、公共能耗等。 物业管理成本控制要点 4.1人员成本是物业管理成本的重要控制节点。必须首先从服务许诺、组织构造设计、 服务流程设计、人员到岗时间安排、薪酬体系设计等各个方面考虑控制成本。实现 人员最大管理效益是各个项目企业的必定追求。 4.2公共能耗成本是物业管理成本的重要开支，必须从产品设计阶段、设备采买阶段 就开始控制，平时物业管理服务期间应当对公共能耗定期监测、剖析并采取有效节 能举措。 4.3编制物业管理方案时要进行物业管理平时服务成本的测算，提出物业服务费和停 车场服务费收取标准； 4.4编制物业管理方案时要进行物业启动费（成本）的测算，物业启动费用是物业管 理在项目开发经营期期间发展商投入地产物业管理工作的总费用。是以项目结算周 期为时间节点。物业启动费应报管理企业经营管理委员会批准，并成为查核项目所 在企业物业成本的重点指标，应进入开发项目经营管理责任书。项目所在企业应把 其作为与物业分企业签署项目物业管理责任书的经济指标。 4.5各个物业分企业应当提出每个会计年度的物业管理收支测算，并转变为年度物业 管理责任书的经济指标。年度物业收支预测应剖析各类成本的关系，并提出控制的 重点点和方法。 4.6物业分企业应定期(起码每季度)进行成本剖析和控制工作，并形成书面报告。 物业管理平时服务成本测算 5.1物业管理平时服务成本测算是指项目总体规划已经获得批准，对整体项目在正 常管理服务状态下（全部入住、全面服务）物业管理成本的测算或概算。 5.2物业管理平时服务成本测算先要明确物业服务费是包干制、仍是酬劳制，成本测算细目详尽见《平时运作费用测算指引》，进而推导出物业服务费和停车场服务费的收取标准，并提出订价方案。 物业启动费用测算 6.1物业启动费定义：指地产商或发展商在建设开发一个项目时，从物业管理开始 前期服务一直到项目经营期结束所投入的所有与物业管理有关的费用和成本。物业 启动费用分为整个项目的物业启动费用和分期开发各个经营期内的物业启动费用。 6.2物业启动费的主要组成 物业创办费用：指为项目物业管理采买的办公设备设备、各样工具、办公室 装饰、车辆等，包括入伙前物业企业（管理处）筹办发生的人员成本。不包括物业 前期服务咨询费用。详尽见《创办费用测算指引》 物业前期咨询服务费用：指物业管理企业为了地产营销、地产后勤、地产工 程、地产其他工作提供的服务，如：保安、清洁、食堂、物业设计优化等服务。该 服务能够认为是为地产的一个分包服务，项目所在企业和物业分企业应当经过合同 约定有关服务事项、有关服务费用标准和服务时间。此项费用计入项目所在企业成 本，物业分企业收入。 主要服务项目分类有：配合营销服务、地产后勤管理、设计优化、工程现场 优化、商业招商、会所服务、代收租金服务等。 各个项目主要包括如下成本：人工费用、物料费用、其他费用、服务酬劳。 项目经营期物业管理成本： 指的是开发的项目第一期入伙到项目（分期）经营期结束，再到整个项目经营期结束期间的物业损失情况，损失分为两个阶段测算。 经营期内物业服务费收支应当做到收支平衡，项目物业收支平衡时间最晚不超过项目入伙一年半。 测算应充分考虑：收费率等因素对结果的影响。分期开发的应当分期测算。 物业管理企业下设置多个独立核算物业管理处的，经济测算应把物