我国物业管理行业发展现状及其对策(1) .pdf

我国物业管理行业发展现状及 其对策 (1) 我国物业管理行业发展现状及其对策 物业管理在我国是一个新兴的服务行业,经过不断的探索和实践,其巨大的 社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著,但 在物业管理实践中产生了诸多问题和矛盾,本人这次调查是对目前我国物业管 理的现状及存在的主要问题进行了分析研究,并提出了相应的发展对策。 调查内容包括我国物业管理行业发展现状和所存在的问题及发展趋势，调 查目的是根据现状及问题进行分析研究，提出相应的发展对策，以便加深对本 专业的了解，以及在以后的实习中能过更好的解决问题。 一、物业管理现状 近年来,随着经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场 经济的新兴服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些 中小城市和经济不发达的地区发展相对缓慢,但是即使是发达地区的物业管理 同发达家的物业管理相比较,仍存在一些问题。 1、没有准确把握物业 自身定位,服务意识亟待提高 物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按 质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者 自居,没有准确把握服务业主的 自身定位,使得物业管理的服务特征被淡化。首 先,表现为服务质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上,过低的收费标准造 成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人员素质不齐、待遇低, 影响了服务质量。其次,一些企业经营不规范,经营管理意识不强,不少物业服务 企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服 务企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与服务的概念不清,角色 定位出现混淆。 2、规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后 我国现有物业服务企业两万多家,其中大多数是开发商自己成立的物 业公司或从原房管所(处)转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度, 这个行业在整体上还是步履艰难。如何对物业经济进行有效的管理,既提高 服务质量,又解决自身生存问题,是物业服务企业不得不花气力研究的课题。这 一问题已成为制约物业服务企业发展的难点问题。 二、物业管理发展中存在的问题 随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来 越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴， 对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加 速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更 多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等 与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是， 目前在物业管 理的实践过程中还存在着如下问题：• 1、物业管理架构不完善。 目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完 善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、 权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋 及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开 发商以企业管理的，三是产权单位 自管的，这三种物业管理模式大约各占 1 ／3。 而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自 身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管 理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理 目标责任制，企业既无压力 也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准， 心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。• 2、配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从 物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不 理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、 银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。• 3、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司 反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往 不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备 各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能 向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。• 4、物业管理经费难以