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物流地产：凭啥成下一个风口 作为以投研为导向的专业财富管理公司，海银财富秉承 独立专业的精神，投研团队定期发布代表海银独立研究成果 的文章和报告，阐述海银财富对市场和资产配置发展趋势的 观点。 物流地产属于房地产运营 ToB 端重要细分领域，是经营现代化物流设施的载体。其以物流园区为核心，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等一系列 ToB 端服务。物流地产大多采用开发加持有的模式，大部分会持续运营几十年，因此后续的运营管理能力与开发能力同样重要，这与传统住宅地产注重开发和销售的商业逻辑大相径庭。 海银财富研究认为，与商业地产相比，我国的物流地产仍处于发展扩张初期，由于受经济增速以及行业需求膨胀的影响较大，加之我国的物流地产大多建造于 90 年代前，需求的增长以及设备的迭代使得其内部扩张的欲望非常强。 一、物流红利政策密集出台 2014 年 9 月，国务院印发《物流业发展中长期规划 （2014-2020 年）》，强调着力降低物流成本，着力提升物流企业规模化，加强物流基础设施网络建设。2017 年 8 月底， 国务院印发再次发布《关于进一步推进物流降本增效促进实 体经济发展的意见》，意在通过推动物流降本增效以促进产 业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国 民经济整体运行效率。《意见》指出，为了推动物流降本增效，将给予政策扶持，着力营造物流业的良好发展环境，提 升物流业发展水平，以配合和推动实体经济健康发展。《意见》指出，到 2018 年，社会物流总费用占国内生产总值的比重较 2015 年降低 1 个百分点以上。按照 2016 年 74.4 万亿 GDP 总规模计算，缩减成本目标接近 1 万亿。 二、推动物流行业发展，基础先行 结合国务院《意见》提出的降本增效观点，从美国物流行业 的发展经验来看，美国现代仓储概念产生较早。根据 CBRE 的研究报告显示，截至 2016 年，美国本土现代物流设施总存量约 3.7 亿平方米，且近三年全美高端物流仓储面积年均增长率约为 1.3%。高端仓储设施智能高效，受益于高端仓储设施的普及，美国物流成本逐年降低。而根据中国物流与采购联合会提供的数据，2016 年我国社会物流总费用为11.1万亿元，物流费用占 GDP 的比值通常作为衡量一个国家物流发展水平的标准，我国 2016 年的数据在 18%左右，是美国的 5 倍之多。 图 1：中美物流成本占 GDP 比重 单位：% 图 2：中美物流仓储面积对比 （亿方） 图 3：中国人均储藏面积严重低于美日 海银财富研究发现，目前我国人均仓储面积仅为 0.86 平方米， 严重低于日美平均水平。而我国高端仓储物流设施仅为 0.2 亿平方米，对比通用仓储面积总量 8.6 亿平方米，高端仓储设施仅占总供应量的 2.33%。对比物流行业较为成熟的美国， 高端仓储占供应总量的一半左右。我国现有的物流仓储设施约 70%建于 90 年代之前，难以满足现代企业的需求，高端物流仓储供应显著不足。就《意见》角度来说，降低 1%的费用意味着需要节省 0.74 万亿亿人民币。提高物流仓储行业效率，智能物流发展势在必行。 海银财富认为，智能物流仓储是连接制造和客户端的核心环节。仓储的自动化和智能化可有效节省劳动力、土地和租金成本，提升物流运输效率。主要功能涵盖自动运输，智能分拣，无人库房等。仓储在智能物流系统中占核心地位。随着物流信息化技术和物联网的应用，结合高速输送和分拣设备、 自动控制技术、智能机器人堆码垛技术、移动计算基数、数据挖掘技术等的智能仓储成为核心诉求。 图 4：现代化仓储与我国目前大部分的仓储水平三、仓储物流的潜力 高端物流仓储设施极度匮乏，根据 CBRE 研究报告显示，中国高端物流设施面积为 0.2 亿方。通用仓储面积为 8.6 亿方， 加之我国大量仓储设施建于 90 年代之前，设施老旧。难以满足现代企业以及日益增长的电商行业需求，高端物流仓储 供应量显著不足。在双 11 等电商配送高峰期国内物流业基 础设施不完备的现状显露得尤其明显。 基于此，海银财富研究团队认为，现代物流业的趋势以及对 高端仓储物流的主要需求集中于： 行业聚集化和流程模块化趋势：物流行业在未来多种趋势的聚集化，衍生出平台化（如菜鸟和京东物流以大数据和智能化为基础的物流综合服务平台），联盟化协作的集团（如普洛斯，菜鸟和京东物流，苏宁物流等以大数据和智能化为 基础的物流综合服务平台）。由于效率和成本的要求，传统的人工密集型物流仓储作业将会逐渐消失。 图 5：中美网络零售额对比 人工智能及物联网将会深度参与物流行业：在电商及制造行业物流密度及需求如此旺盛的今天，传统的承包制个人运 营已经完全不能满足现代化物流仓储的需求，物流行业势必 会变成一个以提升效率和控制成本为核心的