关于购物中心改造的核心逻辑.pptxVIP

关于购物中心升级改造必须要知道的核心逻辑调整、改造、升级……“唯变不破”似乎就是如今购物中心的主旋律 目前美国市场，B类、C类甚至D类资产的占比约为70%。对于这些物业而言，重新定位、升级而获得价值的提升，也是他们的必走之路。如果以坪效作为评判标准，美国购物中心可以分为A类、B类、C类资产：750美元每平方英尺500美元每平方英尺450美元每平方英尺300美元每平方英尺250美元每平方英尺A类购物中心A+类购物中心B+类购物中心B类购物中心C类购物中心具有可期性持续回报的优质选择A类资产B类资产在当地区域具有增值潜力的选择C类资产相对而言是处在“生存挣扎”阶段 为此，我们选取了文章《Transforming Class B and C Retail Centers: An Overview》（BC类购物中心的转型）中的主要内容，来探讨可以使运营不善的购物中心提高业绩的可行方法。 一 、影响购物中心运营的潜在因素二 、不可忽视的研究的重要性三 、重新定位要考虑的9大关键因素四 、改造项目成功的核心逻辑五 、改造项目通常面临的关键问题成功项目的关键点结论目录1 切实链接人的生活2 挖掘空间的服务力3 成熟的运营商介入4 发展模式改变5 人口结构和邻里组成不断变化6 销售竞争加剧1 基础设施老化和购物环境过时2 建筑和场地配置3 公共监管问题7 零售组合疲软8 贷款方冲突9 所有权转移 基础设施老化公共、私营监管问题人员组成变化商铺结构的变化市场偏好变化……一、影响购物中心运营的潜在因素面临“运营不佳的购物中心要怎样才能提高销售额？”的问题，许多因素都可能会影响其运营表现及其改进策略。这些因素包括（但不限于）：成功的项目需要非常灵活地应变，并且要做好充足的资金准备以应对不断变化的商业环境以及无法预料的外部因素和事件——包括全球金融危机、商店的关闭、合并、兼并和收购等。这些因素可能会拖延项目甚至使项目偏离发展方向。硬件设施落伍销售竞争加剧零售组合疲软新型的竞争所有权转移 二、不可忽视的研究的重要性可靠的决策信息在确定购物中心绩效的影响因素以及确立改革战略方面“研究”起着关键作用。许多研究技术可供采用，包括差距分析、消费者焦点小组、市场分配和人口统计分析，商场内、出口处问卷调查、信用卡消费数据、全渠道分析、SEO（搜索引擎优化）工具以及从电商应用程序上收集数据。在改造过程需要有丰富的经验才能解决面对的问题，并且这些分析通常也需要对大量数据和选项进行理解、评估与权衡。例如，传统办公业主或开发商在尝试开展零售项目时，应与经验丰富的零售业主或开发人员合作。或者在进行大规模投资前，建议与具有相应经验的投资顾问公司合作。在专业领域与相应咨询顾问、产品专家合作也是明智之举高质量、可靠的决策信息是任何战略计划的基础 三、重新定位要考虑的关键因素这些疲软的B类和C类购物中心转型通常需要一定的资金，业主必须具有投资的意愿才能进行。此外，对于在区域规划方面有重要作用的当地的政府部门，业主也必须积极配合。因为区域规划的限制可以促成或中断项目，即使一些微小的改变也可能会导致整体时间表的推迟，造成成本的大量增加。 实现商业项目的成功，就必须要能够捕获人们的喜爱，所以人们的需求是什么，喜欢什么，不管是存量更新还是增量创新都需要关注和思考的问题，成功的核心都是：你是否给到了辐射人群所想要的生活。四、改造项目成功的核心逻辑1、切实链接人的生活不同的商业类型有不同优势，体量大或小而美，重点在于是否有足够开放的空间能够聚集人气。“空间服务”的意义在于除了做好物理空间建设和物业管理外，更以中间层的运营服务提供内容，以此激发空间的活力，为城市发展提供更多线下空间，更多场景服务，让建筑空间活起来，从而形成一个具有全生命周期的生态链条。2、挖掘空间的服务力 存量改造对开发商和运营商的实力也提出了很大要求，因为老旧项目地段已定、建筑过时、硬件落后等限制，即使翻新改造，也较难与新Mall匹敌。因此旧改项目要做成功，不光是前期的设计及硬件提升，后期的运营管理能力至关重要，一个成熟的运营方不仅起到设计方与商户之间沟通与协调的作用，也是整个商业项目运营计划，组织，协调，执行的主力。“一年一小调，五年一大调”，对购物中心而言，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。3、成熟的运营商介入购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。购物中心定位分析即通过分析整场经营状况及外部环境变化得出调整结论，为落位调整提供建议。07、什么样的商业应该进行调整08、7大手法进行商业改造01、需求结构分析02、供给结构分析03、定位合理性判断04、品类、业态组合分05、品牌布局及功能分区分析06、调整方案及租金建议购物中心