中华人民共和国物权法释义 (第149条) .pdfVIP

中华人民共和国物权法释义 (第 149 条) 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其 他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法 规的规定办理。 ●立法主旨 本条是建设用地使用权续期及土地上房屋及其他不动产归属的规定。 ●立法背景 国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期间内利用土地的权利。建设用 使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。城『节房地产管理法 21 条 规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应 当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同．依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未 申请续期或者虽申请续期但依照 前款规定末获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”物权法在现行法律的基础上，作出 了符合广大人民群众利益的规定。 ●条文解读 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最 高年限为：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 商业、旅游、娱乐用地 40 年、综合或者其他用 50 年。物权法草案曾经根据现行法律的规 定，对建设用地使用权的续期作出了规定。但是．物权法草案向全社会征求意见后，一些 部门和群众对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见。有人提出，一幢公寓多户居 住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意 见不一致时怎么办，需要明确。建设用地使用权续期的问题，确实和老百姓的利益息息相 关 ，应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申请续期， 要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担 ，也增加了行政 管理的成本 ，不利于社会的安定。在听取各方面的意见后，物权法草案对住宅建设用地使 用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间 届满的，自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。 “住宅 建设用地使用权自动续期”的规定受到了普遍的赞成。同时，有人提出，住户买房时已经 支付了土地出让金 ，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。考虑 到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费 ，是关系到广大群众切身利益的问题。 绝大多数住宅建设用地使用权的期限为 70 年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应 当承担的义务 ，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使 用金 ，应当慎重研究 ，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根 据实际情况作出相关的规定。因此 ，本条对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用 费的问题未作规定。 非住宅建设用地使用权没有采取自动续期的原则 ，是因为非住宅建设用地的使用期限 相对比较短 ，使用用途也各不相同。有的建设用地使用权人仅需要在特定的期限内使用建 设用地，过了该期限，就没有使用该土地的必要。因此 ，不宜将自动续期作为非住宅建设 用地使用权适用的一一般原则 ，是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。根据本条的 规定，非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，郎建设用地使用权可以在建设 用地使用权期间届满前一年申请续期。只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就 应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使 用权人续期的要求．收回该土地。 那么住宅建设用地使用权自动续期是否会影响城市规划和建设物权法第 148 条规定， 建设用地使用期问届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照有关征收的规定 对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。在建设用地使用权续期后，因为公共利益需要 收回的，也可以适用同样的原则。 关于建设用地使用权期限届满后建筑物归属的问题，城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例规定，土地使用权期间满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国 家无偿取得。有人提出，建设用地使用权期间届满，应当根据公平的原则来确定建筑物等 归属，而不宜一律规定归国家所