城市更新（三旧改造）政策案例解读.pptxVIP

魏济民 管委会主任/区人大代表方圆律政房地产律师 中国工程法律专业律师中国PPP项目金牌律师 2020年4月;主讲律师专业特长;01;城市更新（三旧改造）政策解读;广东省土地总面积17.98万平方公里 （ 26957.40万亩）;珠三角新增建设用地指标与三旧改造情况挂钩;;《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交 土地出让金办法》;城市更新范围;07年之前，广州市政府在城市改造中对开发商的态度是排斥的。 08年—— 1年，由于亚运会原因，猎德村等城中村改造需要大量资金，允许开发商参与城市改造 12年至今，广州市对开发商参与“三旧” 改造的态度存在反复。 （广州改造政策一直是政府主导）;广州市城市更新政策 政策体系与层级;村级工业园单独改造 国有土地旧厂房微改造旧村庄综合整治 老旧小区微改造;广州市城市更新政策 城市更新的操作流程图：;旧村改造： 村集体经济组织 表 决流程;可不增收地价;广州市城市更新政策;城市更新案例与实务;;;（一）旧村更新改造实践中存在的一般问题;（二）案例分析 杨箕村改造前;（二）案例分析 杨箕村改造后;政府;杨箕 村 改 造 项 目 总 用 地 面 11.49万平方米，总建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。这其中，公开出让地块的用地性质为商业金融业用地、二类居住用地和中小学用地，用地面积为6.2808万平方米 ，容积率6.18，建筑面积27.38万平方米，其中包括10万平方米住宅面积、 16.0272万平方米的商业金融业及公建配套。;改造操作流程;相关政策法规指引 《关于明确城中村改造纠纷有关问题处理意见的复函》（穗函【2008】16号） 市法院、市法制办： 穗中法〔2008〕34号、穗府法报〔2008〕46号文收悉。市委、市政府经研究，就城中村改造纠纷有关问题处理意见明确如下：(1)城中村改造方案、补偿标准等原则上由 村集体经济组织民主决策，讨论表决程序可按照《广东省农村集体经济组织管理规定》，由村集体经济组织成员大会表决；(2)对于因城中村改造引发的村集体经济组织与其成员间的纠纷，由区政府、街道办事处负责组织协调处理，无法协调处理的，由法院依法审 理。 专此函复。 中共???州市委办公厅广州市人民政府办公厅;相关政策法规指引;相关政策法规指引;杨箕村改造安置中拒迁户涉诉之法律点评 作为某村合作社诉讼主要目的有三个：一是收回拒迁户的宅基地使用权；二是清空拒迁户涉案的房屋；三是判令按照《补偿安置方案》补 偿给拒迁户。 根据《土地管理法》第六十五条第一项的规定，为了乡（镇）村公共 设施和公益事业建设，需要使用土地的，农村集体经济组织报经批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。该法第八条规定，宅基 地属于农民集体所有， 根据《物权法》第一百五十二条规定，宅 基地使用权人依法对集体所有的土地享有 占有和使用，有权依法利用该土地建造住 宅及附属设施。;1;天井、水井、空地的补偿问题;9;杨箕村改造挂牌公开出让底价成交 仅一家竞买人可以成交吗？ （1）符合部门规章. 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条第三款规定，本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果，确定国有建设用地使用权人的行为。 同时，该《规定》第十九条第（一）项明确规定，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。 在杨箕村改造地块出让公告中已明确了公开出让地块的挂牌底价及其他条件，包括出让地块宗地面积、容积率、建筑面积、挂牌起始价等；另外，富力地产也符合其他出让条件，特别是城中村改造拆迁安置周转房的 条件，即须在杨箕村周边区域（广州市越秀区及珠江新城拥有自有商业、办公面积超过15万平方米的物业），这是广州市政府城中村改造精神中 “一 村一策 ”的具体要求,也是政府保障广大村民拆迁安置与按期回迁复建房的 实际利益挂牌。;杨箕村改造挂牌公开出让底价成交 仅一家竞买人可以成交吗？;（二）案例分析;杨箕村改造安置拒迁户涉诉 被拆迁户权益应受保障;杨箕村改造安置建议;征地公告贴出前，抢栽各类名贵木种 宅基地违章建筑的认定 村与村之间划分村界的问题;外嫁女是否有权分红和继承父母宅基地;4、惠州市惠城区某旧厂房改造项目：股东纠纷引发四起诉讼;广铁南站地王拍卖战，谁是最大赢家？ 根据荔湾黄沙广铁南站地块详略情况资料可知，“三旧改造”中广铁南站地块 的用地方（委托人）是广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司（简称广铁集团 羊城公司），但竞买人（竞得人）又是广州铁路集团，即是用地方（委托方） 广铁集团羊城公司的“老豆”，这种“老豆”与