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房地产增量市场与房地产存量市场互动机理分析 房地产增量市场与房地产存量市场互动机 理分析 图1,第l象限代表了存量市场,第ll象限代表存量 价格与增量价格的关系,第?象限表示增量市场,第lV象 限表示房地产增存量的关系. 第l象限,Ds为需求曲线,Ss为供给曲线,由于假 设空置率为零所以供给保持不变,供给曲线是一条垂直于 横轴的直线,由需求曲线和供给曲线决定了存量市场的均 衡价格水平是R.供给不变,存量市场的均衡价格水平就 决定于需求,并与需求呈正相关关系.需求曲线向右移 动,价格水平提高,反之,价格水平下降. 第ll象限,反映了存量市场与增量市场的价格关系. 一 般情况下,房地产的价格应该是存量房地产的价格决定 增量房地产的价格(J?Blacko设P=KXPs,(其中P 为增量价格的均价,K表示增存价格比(K?1),Ps为存 量价格的均价),假设有增存价格比不变,已知存量价格 的均价Ps,由此可以确定增量房地产的价格P. 第?象限,Sc是供给曲线,由价格P向Sc引线得到 交点C,C点为增量市场的均衡价格水平,代表了增量房 地产价格等于重置成本,表示为增量市场供给曲线和需求 曲线的交点,Eb此可以确定增量市场需求曲线Dc的位置. 再由C点引线C轴得交点C表示增量,由于这一系列的 推导都是根据存量市场的均衡价格而来,说明增量市场的 新增数量和价格都取决于存量的市场价格.Eb-T~市场 的供给不变,所以存量市场的价格取决于存量市场的需 求.简言之,增量市场的需求源于存量市场的需求. 第lV象限表示了房地产增量市场和存量市场之间的 关系.Eb-T存量的变化量等于增量减去灭失率乘以存量, 即S=C—rXS.Eb假设条件存量市场供给不变,也 就是相邻两期存量变化为零,即S:0,即S:C/r. 由于灭失率r?0,可知增量数量与存量数量存在正相关 关系. 综上所述,这四个象限很好地解释了存量市场和增 量市场之间的关系.在存量水平开始时,在对存量的一定 供给条件下,由存量市场的需求决定了存量的价格.通过 增存价格比的作用,存量价格转化为增量价格,该价格代 表了增量市场的价格水平,它与重置成本进行比较,决定 增量市场所创造的新的房地产量,这个增量最后会回到存 量市场,对存量水平产生影响.当存量水平在开始和结束 时相等,说明存量市场和增量市场都均衡;如果开始时的 存量超过了结束时的存量,则存量价格,增量价格和房地 产增量都会上升.如图2所示,开始的存量水平为S,结 MarketObservationI市场观察 束时的存量水平为S,,则存量价格由Ps上升到Ps,,增量价格 由Pc上升到Pc,,增量由C上升到C,,最终回到开始时的存量 水平达到两个市场的均衡;如果开始时的存量小于结束时的存 量,则存量价格,增量价格和房地产增量都会下降,如图3所示. 因此,存量市场价格和增量市场的增量数量存在着正相关 关系,并且存量价格的变化是房地产增量价格变化的原因.即存 量的价格上升,增量数量增加.反之,存量的价格下降,增量数 量减少.但是需要注意的是,存量房地产的价格变化所引起的增 量房地产价格的变化的幅度有赖于四象限模型中各条曲线的斜 率,不同种类的房地产,不同区域,不同时点,二者的作用强度 都有所不同. 存量房地产的价格与房地产增量关系 的实证分析 从上述的四象限模型中得出,存量市场的价格对房地产增 量具有明显的作用关系,二者存在正相关关系.在此应用我国近 CHINAHOUSlRIGFACILITIESI MarketObservationl市场观察 八年来的数据(见表1)进行实证分析. 裹11997—2004我国房地产新开工面积和商品房平均销售价格数据 数据来源:1997—2004《中国房地产年鉴》.m 通过Excel进行回归分析结果如下 衰2回归分析结果 衰3回归分析结果 由上可知,直线方程为y=一110573.6101+6583597929x, R=op0:-ll0573.610l,D=65t值为 t=5.8584o8,取显着水平=O.05,自由度为n一1=7,查t分布表 的临界值为/(7)=3.610,ItI:5.858408gt;3.610.可知应拒绝原 假设HO:p.=0,认为新开工面积Y对商品房平均销售价格x的 一 元线性回归的效果显着,与直线拟合度较好(我们主要关心 的是回归系数p.的显着性,这决定Y对X的回归是否成立,而 对回归常数项的显着性并不关心).该结论可以作为分析依据, 存量市场的价格对房地产增量具有明显的作用关系. 结论 上分析,认为:存量市场的发展是房地产市场发展 的动力源泉.从房地产市场整体互动理论中可以看出,房地产 存量市场的需求是带动整个