成都高档住宅设计导则.docx

成都高档住宅设计导则 高档住宅是物业具备优越的地理位置、一流的自然景观、精良的项目设计、 较低的小区容积率等优势的项目，即拥有稀缺性资源的高质素住宅物业。所在 的区域是具备较好的地段、较好的自然景观、片区规划及升值潜力等特点。普 遍具有以下一些特征：即安全性、私密性、舒适性、尊贵性、多功能性和稀缺 性，还有生活方式的国际化、设计的潮流化、细节的典范化、感受的尊崇化、 配套的奢侈化、服务的高标准化。 而老百姓对高档住宅有这样几个直观的认识，要有高品质的外观、宁静的 私家花园，及满足户外休闲的多样化文体康健设施相匹配。高档住宅的室内空 间与室内装修，室内生活设施要智能化，保证主人超一流的生活舒适度。而且 绝不能与世隔绝，还应具备两方面保障一一陆、海、空交通与信息化通讯使豪 宅与社会便捷快速的相连。 建筑界关于高档住宅的定义，一直都不是十分明确，国内城市一般是将建 筑面积在144平方米以上（含144平方米）的住宅，称为高档住宅。比如厦门 市目前实行的普通住宅与高档住宅界定标准为：7000元/m2 （按建筑面积算） 以上房子，以及别墅、度假村为高档住宅，其余均为普通住宅。而成都市享 受优惠政策的普通住房原则上必须同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在 1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、实际成 交价格低于同一土地范围住房平均交易价格的1.4倍。只要不能同时具备这3 个条件，都属于“非普通住房”及我们所说的“高档住宅”。目前成都市购买高 档住宅将缴纳3%的契税，而其他住宅的减半征收。普通住宅与非普通住宅的 界定标准还不只影响到契税税率，关键是由此还影响到营业税的缴交。根据国 家新政，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时才免征营 业税，如果是购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时还得按 其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 如何界定条件之一的“同一土地范围”？成都市以“环域方式将五城区（含 高新区）分为二环路以内、二环路至三环路之间、三环路以外共3大土地范围。 目前，按建筑面积计算的住房平均交易价格为：二环路以内是3780元/平方米; 二环路至三环路之间是3400元/平方米；三环路以外是3270元/平方米。 我们对成都的几个高档楼盘进行详细的调研、分析，从楼盘地段、开发商 品牌、设计单位到销售价格、消化速度等情况进行综合对比，以期找出一些共 通之处。（有以下一些项目，翠微清波、翡翠城3期、龙湾半岛、世纪城。天 鹅湖花园、鹭岛国际社区、首座） 基 本 资 料 名称 翠微清波 详细位置 西三环清水河上游.青 羊区金福路 区域 城西 环线三环-四环 销售电话开发商 成都龙湖锦华置业有限公司 代理商 广告商 HBB高戈广告 策划商 规划设计 公司 吕元祥建筑师事务所 园林景观设 计公司 加拿大EKISTICS城市 规划设计公司 开工时间 2006-09 06 交房时间 2008 - 6 - 30 开盘时间 2007-3 -8 占地面积 84000 平 方米 总建筑面积 318358平方 米 在售面积 总户数 1925 户 （二期 980） 容积率 3.13 绿化率 30% 均价 4900 价格区间 4280 - 8200 销售率 80% 优惠政策 一次性付款1% 物业管理公司 重庆新龙湖物业管理有限 公司 车位数 1348 车位价格 规 划 设 计 户型 平面户型 其它户型 二居 三居 四居 五居 跃层 面积（的） 89 112- 141 149 - 165 套数 13.0% 70.4% 16.5% 比例 100% 70% 90% 销售表现 建筑形式 建筑栋数 建筑层数 标准层户数 标准层面积 售价 小高层 16栋 13~18 高层 多层 建筑风格 规划特征 外立面材 料 外立面颜色 电梯大堂 开间约4—5米，层高4.2米，精装，配有沙发、茶几、报架 入户大厅 开间约4—5米，层高4.2米，精装 地下室入 户方式 底跃，地下室有休息厅 公共部分除了停车场，没有设施  地下室入 口方式 地下室入口周边为景观，无镂空采光井 架空层 无 园林 园林主题有：涌泉花园、峡谷花园；绿化率为30% 车位 车位比1： 0.7，楼层：一层 会所 无会所 小区内部 配套设施 底商共约8000的，一个恒温游泳池、一个露天游泳池、篮球场、网球场、幼儿 园 项目配套 周边配套 中小学:清波小学、贝森小学、成都市37中、青羊实验中学 幼儿园:规划幼儿园、苏坡未来幼儿园、金苹果幼儿园 综合商场:西单商场、金沙银座、永乐电器、国美电器、红旗连锁、互惠超市、百 安居、国际家居广场、易初莲花、麦德龙 邮局:苏坡桥营业厅（南端） 银行:工商银行、农业银行、交通银行、建设银行、商业银