成都房地产市场解读及范文某年趋势预测.docx

2004 年成都房地产市场解读 及 2005 年趋势预测 2004 年，成都市区房地产市场呈现出供求稳定、需求旺盛的市场特征，郊区房地产高速增长。由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为，排号购房普遍，人们对房地产市场现状的和后市发展的理解混乱，某些不恰当的市场舆论误导了消费者。 通过对成都房地产近几年（特别是 2004 年）市场发展数据分析得出：成都房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。 一、宏观环境 自 2003 年以来，我国宏观经济运行正处于经济周期的上升阶段。随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不健康的因素，特别是一些盲目投资、低水平重复建设问题严重，引发了宏观经济局 部出现过热现象。针对这一现象，为了保持经济持续快速健康发展，党中央、国务院自去年下半年以来 实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止，已经取得了一定的成果。宏观经济保持平稳运行，继续向 着宏观调控的预定目标发展，国民经济总体形势好转。预计我国国民经济在 2005 年仍可以继续保持较快的增长，GDP 增长率将超过自亚洲金融危机爆发以来的平均水平。 （一）经济环境 2004 年，成都经济实现稳步增长势头，国民经济发展速度指标均保持了稳步增长。 2004 年，成都市全社会固定资产投资额为 1085.2 亿元，同比增长 25.7%。其中房地产开发投资额 291.41 亿元，同比增长 18.8%，其中住宅投资额增长 18.1%。 2004 年，成都市社会消费品零售总额为 875.28 亿元，比上年增长 13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为 10394 元，市区居民人均消费性支出达到 8997 元，比 2003 年同期增长 27.4%；2004 年成都市的城市居民消费价格指数达到 103.9，高于 2003 年水平。 以上宏观数据显示，成都市的经济经过多年的发展，目前正处一个较高速度的发展阶段，当前经济 发展取得的一系列丰硕成果，为成都未来经济的发展已经奠定了一个十分良好的基础。 表 1：1999-2004 年主要经济指标增速比较(%) 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 地区生产总值 10.3 12.3 13.2 12.8 13.6 固定资产投资总额 15.1 14.5 24.4 30.1 31.5 25.7 社会消费品零售总额 8.6 10.8 11.9 13 12.5 13.5 （二）政策环境 数据来源：成都市统计局 在2004年进行的新一轮宏观调控对国家经济发展起到了很大的作用。这次宏观调控所采取的措施 可以归纳为五个方面的政策： 货币政策：两次提高商业银行的存款准备金率；实行差别存款准备金率制度；扩大贷款浮息 制度；提高存贷款利率制度；等等。 土地政策：国土资源部实行土地管理部门的省以下垂直领导，严格土地保护制度；加强土地 和环境保护法执行力度；对部分城市实行了农用地转用停止审批半年的措施；等等。 行政措施：中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥等过热行业 的贷款；银监会严查过热行业和地区的贷款，全面清理金融机构对在建、拟建项目已发放或已承诺的固 定资产贷款的使用；国家发改委发布关于控制钢铁、电解铝、水泥三行业投资的意见；等等。 财政政策：调整国债发行量；调整国债资金使用结构；等等。 其中货币政策、行政措施和土地政策都对房地产业产生很大影响，对抑制投资过热、稳定市场起 到了及时的“降温”作用。 二、成都房地产发展现状 2004 年成都房地产继续保持快速发展势头。房地产投资增速趋缓，销售火暴，空置房下降，整体房价增速加快。在2004 年国家宏观调控政策的引导之下，房地产市场的土地和金融两大要素进一步规范化，对开发企业的综合实力要求大为提高。从商品房交易数据变化情况、土地市场、住房供应、需求及其他城市变化情况等方面观察，预计2005 年商品住宅供求矛盾将趋缓。 (一)当前成都房地产市场发展典型特征 1、成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的临界点，其房地产的开发 已由前几年的集中在一至二环路间开发转向三环以外和城郊结合部开发以及更远郊的郊区楼盘并举的局 面。 2、南面是公认的富人区，由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，南面的开发特别是三环以内的城南开发将渐入尾声。三环外的城南是未来 5 年内成都开发最热的区域，特别是城南副中心区域在未来两年内将基本形成一个高尚新兴的城区。 3、西面传统上有“西贵”的说法，由于有浣花溪风景区、