保利地产成本控制管理.pptx

保利地产成本控制管理;讲义提纲;一、保利地产成本管理的重要性;2、保利地产面临的最大困难是什么？;二、保利地产成本管理的特点;三、做好保利地产成本管理要树立的观念;3、要树立保利地产公司要做产品，而不是做作品的观念;四、保利地产成本管理体系的建立;2、保利地产成本管理系统应包含三个层面的内容：;? 关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反 馈，以及责任与激励机制方面管理） ? 目标成本管理体系 ? 动态成本管理体系 ? 责任成本管理体系 ? 成本后评估;? 关于成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定流程的规范之上的对开 发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、 工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。;3、如何建立成本管理体系;（2）保利地产企业成本管理的四步法：;第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）;目标成本的形成;2、目标成本的管理;3、目标成本建立的难点;目标成本够深度吗？;第二步：明确岗位职责;责任成本的分解思路;2、作业过程管理——我们需要什么样的制度流程？;;第三步：跟踪执行——即动态成本体系;如何实现动态成本监控？;动态成本=合同成本+非合同性成本+待发生成本;三条线： “动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布。“实际 发生成本”指的是项目当前已审定的工程量与动态成本对比，可反映 出项目整体进度。“实付成本”指实际已支付的款项与实际发生成本 对比，反映出款项的支付进度。做到动态成本一月一清，设计变更、 工程签证均当月结清，填报成本月报表，形成动态管理的好习惯。;用工具管人： 成本管理涉及领域多，管理环节复杂，通过信息化手段将投资测 算目标、合同预算、合同结算、付款等业务集合在一起进行预算控制、 全程预警、汇总分析。并且通过多个项目积累，形成企业成本管理知 识库沉淀下来，不因人员的流动而流失。;成本数据库建立方法与意义;第四步：成本业绩评估（绩效考核）;成本管理体系的梳理图1;成本管理体系的梳理图2;五、保利地产成本管理每个阶段控??要点;（一）谁是对保利地产投资影响最大的阶段？;? 项目立项决策阶段需要注意的问题： 1、定位是关键。 ? 不要为立项而立项，应建立在认真、客观的调研和分析之上，选择有 优势的项目； ? 重点对市场现行售价和预期走势进行准确的调查判断，确定目标售价。 2、技术可行性分析是前提。 ? 对产品定位要建立在技术方案可行的基础之上。 3、土地获取成本优势是项目成功之本。 ? 土地价格无论以何种方式取得，均应事先做到心中有数。;（二）关于设计阶段的成本控制;这个阶段要特别注意以下几点：;正确运用限额设计;正确认识设计阶段成本优化;设计阶段的造价控制和知识积累;3、结合公司已有结算、材料设备选用的经验数据进行设计。 ? 中环广场铝合金门窗定位及材料选择：铝合金门窗价格主要由铝型材、玻璃 及五金配件组成，其中铝型材表面处理有阳极氧化、电泳、粉末喷涂、氟碳 喷涂、喷涂料是否加金属粉等不同，前三种价格差别不大，氟碳喷涂增加约 6000元/吨，按门窗面积每平米6kg计算，增加造价约36元/平米。 ? 使用经验数据复核设计及施工管理：例如中环广场的市政排水管，图纸标识 为塑钢缠绕管，经了解双壁波纹管和塑钢缠绕管，价格相差约4倍，公司也很 少在小区内使用，项目部在图纸审查时将设计变更修改为双壁波纹管。;? 再如干挂石材和湿贴石材的费用差异：因干挂对石材刚度的要求，湿 贴对石材重量的限制，两种墙面装饰方式存在面材厚度不同引起造价 不同以及干挂时钢骨架与湿贴时砂浆的价格差异（可达200-300元/平 米）等。 ? 通过技术标准和指标对比进行一些设计选择，通过材料设备价格比较 进行精细化设计修正和完善是提高设计效率的基础。 ? 人防工程：人防面积，因人防区的工程费用比非人防区高，在规范允 许的范围内尽量减少人防面积，因人防面积的计算方法较为繁琐，需 要仔细核查。设计时应尽量选用标准设备，非标准门因需要重新开模 较标准门费用高出较多。;（三）工程投标阶段的成本控制;2、如何在招标阶段有效控制工程造价;② 管理程序到位选择有实力守信用的施工或供货单位。组织对施工及供 货单位考察，填写合格供方考察表（公司ISO文件）。同时认真组织 考察评审，以项目管理组织认定为主，公司资质为次的考察观念。 ③ 标底是对拟招标项目造价的预期，标底的准确确定需要对设计和现场 条件准确把握，通过标底的编制还可以提前发现设计不足，防止施工 单位串标。 ? 使用经验数据作为标底。例如,基本同期招标的天利广场和科贸园均 为按定额计价，但一为上浮约3%，一为下浮5%，我们均认为其合理。 ? 需要重新编制标底的情况。例如，西子湾外电项目招标时，各家报价 与经验数据相比有较