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宏观专题研究：

烂尾楼处置的海外经验2022年08月24日

海外烂尾楼有零星烂尾和系统性烂尾两类

海外许多国家都出现过烂尾楼。多数情况下，烂尾零星出现，原因多是企业生产

经营不善，资金链断裂。

另一类集中发生的系统性烂尾，一般出现在金融危机后。美国次贷危机和日本房

产泡沫破灭后，房地产行业受到波及，出现了普遍性的企业破产、项目停工。

分析师周君芝

零星烂尾主要通过市场化的方式处置

执业证书：S0100521100008

零星烂尾是企业经营不善导致的市场化行为。烂尾后果主要由房企承担，风险没邮箱：zhoujunzhi@

有传导至购房者或金融部门。

建房资金主要由房企自有资金和银行贷款构成。虽然也有预售制度，但预售金更相关研究

像是“定金”，且监管严格。一旦出现烂尾，购房者损失有限，更多通过市场化方1.2022年8月LPR下调点评：LPR降息力度

够不够？-2022/08/22

式解决。这时，有两种方法处置。

2.全球大类资产跟踪周报：降息带动利率下行

如果企业能继续融到资，则可以重新复工。但这种情况并不多见。毕竟项目烂尾-2022/08/22

往往已经说明房企经营状况不佳。3.宏观专题研究：本轮限电的影响-2022/08/

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更多时候，项目转由新的主体接手，安排新开发商完成。通过协商售卖、破产拍

4.7月财政数据点评：地产仍在加速“透支”

卖、资产清算等方式进行处置。财政-2022/08/18

政府通过救助金融系统解决系统性烂尾——以美日两国为例5.宏观专题研究：常识与反常识（四）：涨价驱

动出口？误解和真相-2022/08/17

①日本案例：系统性烂尾与金融危机相伴而生，政府不得不救助金融系统。日本

地产泡沫破灭和美国次贷危机中，两国房地产行业更多是受到金融危机的波及。

一旦金融部门恢复，房地产行业也将正常化，烂尾楼会通过市场化方式出清。

②美国案例：加息刺破地产泡沫，金融部门出现系统性流动性危机。证券、土地

等资产被折价出售，企业资产负债表恶化。当市场从流动性风险蔓延成为信用风

险，此时金融机构惜贷拒贷，市场开始进入“流动性陷阱”。

此时政府仅仅释放流动性不能解决问题，救助市场的关键在于恢复市场信用，修

复资产负债表。

政府该如何做来救助金融系统？——以美国为例

2008年美国政府应对次贷危机为我们提供了绝佳的研究样本。

美联储采用史上最低利率、最大力度的公开市场操作与创新流动性管理工具的政

策组合，确保了流动性足够充裕，不使问题进一步恶化。

但仅通过流动性手段难以将市场拉出“流动性陷阱”的泥潭。市场信用的缺乏与

普遍的资产负债表恶化，是次贷危机自加强机制的关键。美国政府（主要是财政

部）通过购买股权、长期债券、抵押债券等方式为金融机构注资，修复其资产负

债表，并为相关资产进行担保增信。

最后，美国政府还为居民部门提供购房担保和购房优惠政策，刺激居民购房需求，

并通过贷款利率、降低本金、延长贷款期限等增强居民部门的偿付能力。

政府还出台新监管措施，堵上导致次贷危机发生的漏洞。

提高按揭贷款质量；在金融系统内严格