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土地增值税清算审核与利息扣除解析

土地增值税清算可用六部审核法

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算治理工作，国家税务总局先后印发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》(国税发[2022]187号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2022]220号)等文件，要求各地仔细搞好房地产开发企业土地增值税清算治理工作。

对纳税人提交的《土地增值税清算报告》(以下简称《清算报告》)或纳税人托付中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)，主管地税机关应当实行科学的方法进展审核。笔者通过清算审核实践，总结出土地增值税清算中常用的“六步”审核方法，即一核、二看、三访、四审、五调、六算。

一核，即对纳税人销售的房开产品，无论是一般住宅、非一般住宅、门面房、车库、贮存室、其他房开产品，还是物业治理用房等都要分面积、分楼层、分年度销售明细、分购置人逐户、逐项、逐笔进展登记造册核对。核对买房者与纳税人签订的购房合同中注明的购房面积、购房金额与购房发票上注明的购房面积与金额是否一样；核对购房者持有的纳税人开具的售房发票上注明的面积、金额与纳税人保管的售房发票存根上注明的面积、金额是否全都；核对纳税人房开产品的销售、库存与凭证、账本、报表之间，与《土地增值税纳税清算申报表》之间的规律关系是否相符。在账本、申报表中有无少记、漏记销售收入，有无将应税收入长期挂在往来账户上不结转、隐瞒销售收入，有无将非一般住宅、其他房开产品销售收入记入一般住宅销售收入，非法降低土地增值税税负等行为。

二看，即看纳税人的房开产品在财务核算上是否按房开产品工程分别核算，看其土地本钱是否按可售建筑面积平均分摊；看不同房开产品的建筑本钱是否分别按房开产品对象进展分摊；看库存的房开产品是否按规定保存房开产品本钱。不正确核算不同房开产品本钱，不按规定保存库存房开产品本钱(少保存或不保存库存房开产品的本钱)的，都会造成增值额和土地增值税应纳税额的削减。

三访，即走访当地建委、建工局、其他纳税人，对住宅楼、门面房及其他房开产品同期、同地段的单位本钱进展内查外调，并与当地当期定额本钱进展比拟，看纳税人不同房开产品的单位本钱是否正常，有无多列本钱又无正值理由的。

四审，即审核纳税人与计算土地增值税有关的原始票据的合法性和合理性。税收法规规定，不合法的本钱、费用票据不得在税前扣除；不合理的本钱、费用支出，应按税收法规的规定进展纳税调整。审核纳税人出具的《清算报告》或《鉴证报告》及有关资料的真实性。在“一核”、“二看”的根底上对《清算报告》或《鉴证报告》的真实性进展审核，符合要求的可以采信。审核未通过的，主管地方税务机关应辅导纳税人正确供应《清算报告》或《鉴证报告》。

五调，即对纳税人生产、销售房开产品，在财务核算、账务处理与税法要求不全都的，依照税法的有关规定进展调整。

六算，即在清算土地增值税的同时，对纳税人取得土地使用权和销售房地产有关的营业税、城市维护建立税、印花税、耕地占用税、契税、训练费附加、滞纳金等一并进展清算，做到应收尽收。

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土地增值税清算利息扣除需考量

国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函(2022]220号)第三条第一款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并供应金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在根据“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的5％以内计算扣除。其次款规定，凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能供应金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的10％以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，根据以上方法扣除。上述详细适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

针对上述规定，房地产开发企业应留意以下几点：

第一，国税函[2022]220号文件规定，税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，那么，何为“同类同期贷款利率”?“同类同期贷款利率”是否是基准利率?国家税务总局《关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复》(国税函(2022]1114号)指出，根据中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银