附件4-2：项目改造方案参考范本1（适用于不需完善用地.docVIP

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三角镇陈杏芳项目低效工业用地改造方案

根据经批复的规划条件论证，三角镇人民政府拟对位于三角镇三鑫路118号的陈杏芳低效工业用地进行改造，由陈杏芳进行自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

一、地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于三角镇三鑫路118号，东至规划路，南邻工业用地，西邻已建工业厂房，北至三鑫路，用地面积0.6667公顷（6666.7平方米，折合约10亩）。

（二）权属情况

改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，改造地块自2002年3月开始使用，现土地权利人为陈杏芳，不动产证为粤（2021）中山市不动产权第0291037号。

（三）土地利用现状情况

改造范围内现有1栋建筑物，自2012年开始使用。现有建筑面积79.8平方米，现状容积率约0.01，其中59.79平方米建筑物已按规定办理规划报建等手续，其余20.01平方米未办理规划报建等手续，作保安室所用。该地块目前已拆除建筑面积0平方米，该地块改造前年产值为0万元，年税收为0万元。改造地块因2009年没有上盖建筑物，不能纳入省标图入库范围。经研究，认定属于低效工业用地。

改造地块已获得抵押权人中国银行股份有限公司中山分行同意改造，不涉及闲置、查封、历史文化资源要素和土壤污染潜在监管地块等情况。

（四）规划情况

改造地块基本符合《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》、经批复规划条件论证，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，属城乡建设用地0.6667公顷（6666.7平方米，折合约10亩）。在《中山市三角镇工业用地规划条件论证》（中府函〔2022〕381号）中，二类工业用地0.5517公顷（5117.39平方米，折合约7.68亩），规划容积率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，建筑高度50米；城市道路用地0.0544公顷（?544.03平方米，折合约0.82亩）；防护绿地0.1005公顷（1005.21?平方米，折合约1.5亩）。

改造地块位于“三区三线”的城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及陈杏芳一个权利主体，三角镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、开发主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、规划条件论证要求实施建设。在经批复规划条件论证中属城市道路和防护绿地等公益性用地部分，日后三角镇人民政府需按规划开发建设时，改造主体应无偿将用地交给三角镇人民政府使用（具体以项目监管协议为准）。

改造项目拟采取权利人自主改造方式，拟由土地权利人陈杏芳实施全面改造。改造后将用于家用电器制造、智能家居等产业。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于3.0，总建筑面积不小于20000.1平方米，其中新建建筑面积不小于20000.1平方米，不保留原有建筑物（在容积率不小于3.0的前提下，具体拟建建筑面积以实际规划报建为准）。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到3000万元（亩均产值约300万元/亩），年税收将达到180万元（亩均税收约18万元/亩）。

四、资金筹措

改造主体拟投入资金为3500万元（约350万元/亩），其中自有资金1500万元，银行借贷2000万元。

五、开发时序

项目开发周期为1年，拟分1期开发，动工开发时间为2024年5月31日之前，拟投入资金3500万元，拟建建筑面积不小于20000.1平方米，竣工时间为2025年5月31日之前，主要实施建设工业厂房（在容积率不小于3.0的前提下，具体拟建建筑面积以实际规划报建为准）。

六、实施监管

以三角镇与改造主体签订的项目履约监管协议为准。