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住宅市场的发展趋势和未来浅析

摘要

在社会主义市场经济体制下,我国住房分配已经完全实现由福利分房向商品房的转变,住宅已经完全商品化,房地产业已成为我国国民经济的一个支柱性产业。我国的住宅正处于一个快速发展的历史时期，近年来年竣工面积基本保持在6亿平方米左右。而且，由于我国的城市化仍处在快速发展进程之中，未来20年间平均每年还将有1000万以上的人口由农村进入城市，住宅快速发展的势头也将延续相当长的一个时期。但是同时，我国住宅发展的内涵正面临着重大的转变，需要住宅业界的相关人士正确认识、积极适应、主动引领。

关键词：住宅市场发展趋势未来

目录

TOC\o1-3\h\z\u引言 1

1住宅产品特点及发展方向 1

1.1产业化、标准化是保障性住房发展方向 1

1.2个性化、差异化是高档商品住宅发展特点 2

1.3住宅产品类型进一步细分 3

1.4住宅开发模式日益多样化 3

2.未来住宅发展的三大趋势 3

2.1保障性住房将在住宅建设中占有较大的比重 4

2.2住宅将向适老化的方向发展 4

2.3住宅建筑走向绿色化 4

3.未来住宅市场发展的努力方向 5

3.1住宅设计的精细化和人性化 5

3.2住宅建设的工业化和标准化 5

结论 6

参考文献 6

引言

住宅市场作为一个独立的产业体系，是房地产市场的主导产业体系。住宅产业的资金运动是通过住宅的生产、流通和消费环节进行的。这一再生产过程包括了对居住用地的开发、居住用房的建设、住宅的分配与交换以及与其相关的信贷、管理及服务等经济活动，当这些经济活动处于市场经济条件下时，都是通过市场进行的，由此形成了一个完整的市场体系。

目前，没有哪种商品像住宅一样如此受到人们的关注和重视，人们购买住宅的目的是用来居住或是投资。的确，住宅作为大宗耐用消费商品，无论古今都是民众生活富裕程度的重要标志。而作为特殊的私密生活空间，住房无疑又是人们消费清单中的重中之重。正是随着房改的日益推进和深入，住宅市场化的进程不断加速，以市场配置住房资源为主的城镇住宅建设新机制正在形成。国家在房改工作中步步为营的政策措施，把城市居民由被动购房变为主动需求，充分调动了市场主体的消费潜能，使住宅消费由卖方市场逐渐向买方市场转变，住宅已成为城市居民的消费主体，现在城市家庭户中80%拥有了属于自己的住房。据国家统计局调查，城市户均住房资产已达10.94万元，占家庭资产总额的47.9％，居第一位，成为家庭财产的主要部分。持续增长的数字显示了城市住宅需求的旺盛，住宅和房地产业由此成为国民经济的重要支柱产业。

1住宅产品特点及发展方向

谈到未来住宅产品的特点，也需要将政府主导的保障性住房和开发商主导的商品房、高档住宅产品分开来讲。

1.1产业化、标准化是保障性住房发展方向

首先，保障性住房的购买人群多数是实现住房的从无到有，不是侧重于改善型居住需求。这也就决定了保障性住宅的基本特点是经济、实用：基于居民收入平均水平和90/70政策，保障性住房从户型大小到建筑成本、建筑标准等会基本符合规范，但也仅仅是符合规范、符合建筑法规的基本标准。虽然这些标准会随着时代的发展而有所提升，但其追求经济、实用的户型特点不会改变，而且越来越多产品会尽可能设计成一梯多户来增大容量，类似香港的集合住宅、社会住宅模式等。

因此，保障性住房应根据项目实际情况选择以往在市场商品化开发进程中摈弃的做法，比如一梯多户，甚至通廊式住宅，重新拿出来翻新应用或回炉。表面看这或许是退步，但对于保证大多数人居者有其屋且尽可能舒适，这却是必然的。

其次，严格来讲，保障性住宅产品也应以体现价值为目标，同时成本上必须有更大优势，需要有更高效的控制成本的方式和方法，产品才能有更好的发展。

当然，基本的设计标准不能够降低，那么在此基础上怎么控制成本？那就要进一步实现产业化和标准化，这也是保障性住房的未来发展方向。对于这类住宅产品，标准化是达到控制成本的最有效途径：户型类型尽量少，建筑节点尽量简洁，各种部件包括檐口、门窗、台阶等尽量大规模工厂定制、集约化生产。而不是像现在都是现场施工，靠缺乏专业技术培训的农民工来完成。如果改由工厂化生产，甚至买来独立住宅自行购买统一的部件进行组装，先进的生产经验和标准的部件配套对产品品质也将是有效的保证。这样，保障性住房才能真正实现近年来我们国家提倡的建设节约型社会的理念。

1.2个性化、差异化是高档商品住宅发展特点

分析开发商主导的市场化高档住宅产品特点，要先了解其购买者的需求，即居住条件的改善。试想，社会上很多低端住宅，一般30－70平方米是普遍现象。如果说仅仅从一个50平方米的老房子，换到一个60