传统地产公司做产业地产的四个境界.pdf

其实关于传统房企转型产业地产这个事情，这十年来没少写文章评点，

并且早就断言，这场转型可不是一次风花雪月的浪漫之旅，而是一个

非常残酷的生存游戏，能够留下来的只有塔尖上的寥寥几个幸运儿，

最终这个群体中，90%会遭遇惨败。

莫谓言之不预，事实胜于雄辩。

比如2016年，碧桂园和协信地产刚刚高调宣布进入产业地产领域的时

候，就连泼两盆冷水，从它们抬手的姿势就能判断出来，路数不正。

而且它们这一挂有个共同的特点，就是往往上来就高呼100个园区，

300个小镇，1000亿市值，先吹为敬，把气势拿捏得死死的，让地方

政府摸不透底细，以为天神下凡，奉为上宾。

最终结局果不其然，眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。

毕竟企业基因决定了，传统房企的思维路径、行事方式、对产业的理

解乃至团队配备和考核模式，很多旧有的东西存在严重的路径依赖，

与产业地产行业更需要耐着性子磨的那种特性相冲突，与这个行业的

客观规律南辕北辙。这里边如果再加上点儿叶公好龙、急功近利、眼

高于顶、唯利是图、短视浮躁、居心叵测、刻舟求剑、火中取栗的因

素，那可能败得就更快更彻底了。

不过，我们也不赞成凡事都武断化和绝对化。早年间也曾提到过，传

统房企在房地产领域耕耘很久，它的管理规范性、体系健全性、人员

综合素质、金融渠道等方面都要远远优于现有的产业地产商，而且由

于经验丰富，对土地和物业价值的把握与雕琢能力也更强，按理说，

其实完全是有机会把很多优秀的管理经验、管控体系、人员团队、金

融资源和对地产的深刻认知融入进来。

这应该是一股新鲜血液，有利于产业地产行业迈向更加规范化的道路，

在这种冲击下也会延伸出很多的创新和突破的空间来。

特别是一些扎根于区域的中小型传统房企，我们认为依然还有不少机

会，老板在当地深耕，具有各种资源聚拢的可能性，并且本人可以冲

在第一线，降低各种决策成本，也因为船小好调头，内部没那么庞大

的官僚机构，老板一言堂，原有的墙说推倒也就推倒了。

所以传统房企进入产业地产要一分为二的来看待，同时也要去芜存菁，

清晰认知，才能达成传统房企和产业地产彼此助益的双赢局面。而且

客观来看，这些年也的确不乏从传统房企成功转型过来，并且在行业

内已经确立了一席之地的异类。

在看来，渐渐地，原本比较笼统、模糊的传统房企转型产业地产阵营，

也已经分成了四个层次。需要强调的是，这四个层次的界限并不是完

全泾渭分明的，也存在着随时上下切换的可能性，只是为了更好地帮

助我们识别传统房企转型的一些内在逻辑和外在展现而已，不用太过

深究。

第一个层次

层次特征：产业地产板块有完全不同的逻辑，与原有房地产板块严格

切割，超脱性的独立作战。且已经开辟了一片天地和品牌，甚至能够

反哺房地产板块，并具备单独IPO的能力。

代表企业：置信集团、中南高科、金地威新

置信集团和中南高科都是典型的歪打正着，原本的房地产业务都不是

全国一流水平，但进入标准厂房领域之后反而打响了全国性的品牌。

他们最早对标的标杆都是二级园区的规模化之王联东，无论是产品还

是人员都有很强的联东印记，但慢慢地也都开始走上具有自身特色的

发展道路。

标准厂房的特点是门槛低，成本低，在此前窗口红利期能够快速复制，

实现高周转和规模化。另一方面，它的选址与住宅、商业性房地产截

然不同，导致二者天然不具有融合协同的可能性，这反而令这条无心

插柳柳成荫的业务线，能够与传统房地产板块完全分离，互相不受影

响，形成完全不同的品牌——置信集团派生出了德濠产业集团，中南

建设派生出了中南高科，并且几乎同时动念单独赴港IPO——中南高

科递交了招股书，而置信权衡之后暂时放弃。

金地威新也比较特殊。金地本身就是传统房地产群体中的一个“理工

科”色彩非常浓郁的异类。特别是是由于顶层设计、资源匹配的不同，

金地商置在产业地产的算账方式与行事风格与很多追求快速销售型的

房企并不一样，走的是一条“园区自持+运营提升+金融退出”的资管

道路。

虽然和置信、中南做的都是高标准厂房，但是金地威新最重要的主场

在上海，这个市场的客户需求和利润空间完全不是前两者能比的，售

价轻松过万，租金轻松过“2”，但是成本的增加却完全不成比例，所

以从财务账上并不需要跟商住房地产捆绑，也完全支持100%持有，并

提前做资本化退出的准备。

也因此，金地威新同样有下一步从金地商置中分拆出来单独赴港IPO

的计划。

但很可惜的是，由于原来一手开创局面的主操盘手被调离，金地威新

现在的掌舵人是房地产行业著名的战略