戴德梁行2023粤港澳大湾区城市更新发展报告：新实践 再行动.pdfVIP

新实践再行动

2023

粤港澳大湾区

城市更新

发展报告

序言PREFACE

中国城市更新迈入新阶段

2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大

拆大建问题的通知》（简称《通知》），似乎预示中国的城市

未来，中国的城市更新更新将迎来新的变化和趋势。但而后疫情的反复扰动和中国房

将不再倚重于大规模拆地产行业陷入调整的状况令各地城市更新的进程受到拖累。进

除重建带来的换新效入2023年，疫情雾霾散去，经济生活重回正轨，城市更新何

去何从，《通知》又会带来什么样的趋势再度引发关注和讨论。

果，而更在乎对城市持

续发展、环境宜居、多回望过去几年，从国家层面发布政策到各地相继落实并出台政策

规划，以及从近年来各地政府及更新主体在有机更新“”、微“

元文化包容性的关注并改造”、商“”业活化等方面的积极实践中，我们看到中国的城

实现渐进式焕新。市更新正由最初的“粗放式推进”向“精细化发展”转变，不断

完善的政策法规与发展规划也促进城市更新向新的阶段迈进。

而前一阶段，在各地城市更新持续深化的同时，过度房地产化

的开发建设方式伴随着大拆大建及过分聚焦经济收益而产生了

不少问题：拆除老建筑、搬迁居民、砍伐古树，破坏城市原有

的肌理与沉淀；同积拆除重时大面建带来的中高端商

代了原本老旧的城中村、住宅区，也变相抬高城市中的居住成

本，挤压低收入者的居住空间，进而衍生新的城市问题。在此

求不大规模》通知、要，《成片集中拆除现状建筑，提

倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微

改造，旨在规避前阶段城市更新衍生的问题而推动中国的城市

更新的优化发展。

2023年《政府工作报告》再次提出实施城市更新行动。未来，

中国的城市更新将不再倚重于大规模拆除重建带来的换新效

果，而更在乎对城市持续发展、环境宜居、多元文化包容性的

关注并实现渐进式焕新。城市更新还将更加顺应城市发展的规

律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径；坚持“留改拆”并举，

保留利用提升为主，加强修缮改造；注重提升功能，补齐城市

短板，增强城市活力。

2戴德梁行研究院

表1：住建部城市更新相关政策及具体措施

政策具体措施

严格控制大规模拆除不大规模、成片集中拆除现状建筑；老城区更新单元或项目内拆除建筑面积

不应大于现状总建筑面

积的20%；鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造

严格控制大规模增建不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度原；则上更新单元（片区）

或项目内拆建比不宜

大于2

严格控制大规模搬迁不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系

确保住房租赁市场供需平稳发展不大规模、短时间拆迁城中村等