每个地产人都必须搞懂的财务指标.pdf

相信大家跟我一样，作为初学者看到财务报表就头疼，各种指

标满天飞，看得人头晕眼花。其实财报分析并没有那么难，抓住了

企业的三大能力，就抓到了企业财务状况的基本轮廓。所谓的三大

能力就是盈利能力、偿债能力和运营能力。

一、盈利能力

首先就是盈利能力，指的是企业获取利润的能力，盈利能力指

标主要包括营业利润率、成本费用利润率、净资产收益率等。

1、毛利润率/营业利润率，是企业一定时期营业利润与营业收入的

比率。

营业利润率=营业利润/营业收入×100%

营业利润率越高，表明企业市场竞争力越强，盈利能力越强。营业

利润在A股中称作“营业利润”，在港股中则为“毛利”，即为毛

利润；营业收入在A股中则是“营业总收入”，在港股中是“总营

业收入”。

2、成本费用利润率，是企业一定时期利润总额与成本费用总额的比

率。

成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%

其中：成本费用总额=营业成本+营业税金及附加+销售费用+管理

费用+财务费用。成本费用利润率越高，表明企业为取得利润而付

出的代价越小，成本费用控制得越好，盈利能力越强。营业成本在

A股中称作“营业总成本”，在港股中则为“总营业成本”。

3、三费费用率，是企业三费费用总和与营业收入的比率。

三费费用率=（销售费用+管理费用+财务费用）/营业收入

这里需要提一下“三费”这个概念：在计算成本费用利润率时，除

了营业成本外，还有一个不可忽视的企业运营成本，那就是销售费

用、管理费用和财务费用，简称“三费”。销售费用，指的是与销

售产生关系的各项成本。比如包装费，广告费，保险费，展览费，

销售人员的工资等等，这些成本都是为了企业的销售而存在的，就

都会设立在销售费用面。管理费用，指的是与行政管理有关系的各

项成本。比如由企业统一负担的差旅费、聘请中介的咨询费、招待

费用以及管理人员的薪酬和员工福利等，这些都是为了管理企业员

工而服务的，统一规划到管理费用里面。财务费用，指的就是公司

为了筹资而发生的费用，其主要包含了三项：企业筹资支付的利

息，汇兑损失和相关的手续费等。其中利息是绝对的大头，因此在

提到财务费用的时候，主要指的是利息。

值得注意的是，财务费用并不能完全反应房企实际支付的利

成本，因为绝大多数利息都会被资本化掉。所谓资本化利息，简单

而言是由于房地产企业主要的融资集中在项目融资，比如开发贷主

要是以项目公司为主体进行的，而这种投入到项目上的贷款利息成

本可以计入到项目总成本里面，因此对于地产企业而言，大部分的

利息计入到营业成本而不是财务费用里面。

4、净资产收益率（ROE），是企业一定时期净利润与平均净资产

的比率，反映了企业自有资金的投资收益水平。

净资产收益率=净利润/平均净资产×100%

其中：平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年末数）/2。

一般认为，净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，

运营效益越好，对企业投资人、债权人利益的保证程度越高。其中

所有者权益额，就是净资产，是净资产在A股港股财报中的叫法而

已。扩展一下：净资产（所有者权益）=总资产-总负债；净利

润=毛利润-三费-所得税。为什么ROE这个指标这么重要呢？

根据杜邦分析法，ROE指标最终可以拆解为销售净利率*总资产周

转率*权益乘数，相当于能反映一个企业盈利、周转、负债的综合水

平。

下图是以万科A2021年3月的数据进行杜邦分析法分析反计算

获得的净资产收益率：

二、偿债能力

偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。

企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业健康生存和发展

的关键。企业的偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标

志。偿债能力指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标。

1、反映短期偿债能力的指标主要是现金短债比。

现金短债比是指企业在一定时期内，货币资金同短期有息负债

的比率。

现金短债比=货币资金/年末短期负债×100%货币资金在A股称

为“货币资金”，在港股一般计算方式是“现金及现金等价

物”+“受限制资金”短期负债在A股中为流动负债项中的“短期

借款”+“一年内到期的非流动负债”，在港股中则被称作“短期

借贷及长期借贷当期到期部分”。现金短债比大于1，证明企业短

期债务能够被现金覆盖，不会出现现金流断裂的风险，如果现金短

债比小于1，在债务集中要求偿还且不能及时融资或进行资产变现

的极端情况下，企业现金流必然断裂。

2、反映长期偿债能力的指标：

（1）资产