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从园区开发到产业投行的
系统化变革方案
葛培健
2018.9.7.
提纲
01转型发展的内外动因
02转型发展的战略谋划
03转型发展的阶段成效
04转型发展的五大举措
05转型发展的复盘总结
06基金操盘与金融创新
转型发展的内外动因
本章提要
商业模式难以为继
工业地产开发运营的模式已在昨天
“产业引领+基金操盘”时代的到来
雄安模式标志传统园区开发模式的终结
转型动因
承担新的战略使命
张江面临新的机遇与挑战
4
商业模式难以为继
主营单一，经营业务结构简单，可持续发展能力弱
张江高科自成立以来：
•长期依赖工业地产开发运营模式：利润主要依靠政
府土地空转投入产生的土地溢价，房地产一体独大，
两翼偏弱。截至2013年，房产租售收入占到公司总
收入的60%~70%，投资收益贡献比重低。
•长期依赖“高投资”“重资产”“慢周转”的增长
方式：主业不优、资源利用低效、经营效益和资产
质量不高、多元化进展迟缓，资本市场反应不理想，
发展疲态尽显，难以适应越来越激烈的市场竞争。
5
5
商业模式难以为继
与国内行业标杆差距明显，资本市场形象不佳
“一体两翼”战略面临瓶颈
•国有资本一股独大，股权结构不合理：上海张江
（集团）有限公司持股占总股本的50.75%，实
际控制人是上海市浦东新区国有资产管理委员会。
长期
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