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房地产开发企业开发完工产品成本的结转原则

一、开发产品总成本的核算

(―)计算总成本的原则

房地产企业在计算成本核算对象开发总成本时，应重点

关注以下几点:

房地产企业在结转完工开发产品成本前，确认开发总成

本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。

在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和

项目后期待建的公共配套设施。如有应付未付的报批报建项

目开发成本的，应根据相关建设合同和预算标准等规定进行

预提。对应在本期分摊的公共配套设施等成本支出，应该按

照成本分摊原则进行预提。

对于本期发生的应该由前期、本期或后期项目分摊的支

出，应该按照权责发生制原则作待摊处理。

(二)成本预提

公共配套设施成本的预提

预提范围:非营利性公共配套设施将发生的费用可以预

提。营利性公共配套设施将发生的费用不得预提。

预提条件:房屋与公共配套设施非同步开发(有前有后、

穿插进行);先建房屋，后建公共配套设施。

预提时间:应在结转房屋等开发成本时预提。

预提依据:拟建公共配套设施的预算成本或计划成本。

式中，应负担公共配套设施费的开发产品一般应包括开

发房屋和营利性公共配套设施。开发产品成本的预提

(1)预提范围:会计期末，当开发产品符合确认收入条件

时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本。如果此时

项目决算工作尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。

自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需要

确定原值，对发生的成本支出进行预提，并计提折旧。

预提时间:一般在确认收入或资产投入使用时预提。

预提依据:由企业预算或成本部门根据成本预算结合实

际成本发生情况确定。

报批报建费用的预提

应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费

用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担

的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

预提费用的核算

成本预提通过“应付账款--预提费用”科目核算。该科目核

算按权责发生制原则计提的，应由本期受益、受益对象承担

的已经发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。成

本结算完毕后，可对已经按照预提成本结转的销售成本和资

产账面价值以及开发产品成本进行调整，对已经计提的折旧

则不再调整。

发生预提情况时，按预算成本或相关合同，借记“开发产

品”科目的相应明细科目，贷记“应付账款--预提费用”科目。

实际发生时，借记“应付账款--预提费用”科目，贷记“银行存

款”、“应付账款--应付工程款”等科目。实际结算时，按实际

结算大于预提成本之间的差额，借记“主营业务成本”“投资性

房地产”“库存商品”等科目，贷记“银行存款”“应付账款--应付

工程款”等科目;按实际结算小于预提成本之间的差额，借记

“应付账款--预提费用”科目，贷记“主营业务成本”“投资性房

地产”“库存商品”等科目。

(三)成本核算对象总成本计算表

成本核算对象的成本归集完后，需要确定哪些成本核算

对象是可售的开发产品，哪些不是可售的开发产品。

不可售开发产品的成本核算对象就是非营利性公共配

套设施，其发生的各项费用支出属于待分摊公共配套设施成

本(共同成本)，归集的成本按照受益原则和配比原则分摊到

可售开发产品中。

房地产企业在结转开发产品成本时，先通过成本的归集

和分配.确定各成本核算对象的开发总成本，然后，再将不可

售开发产品的成本核算对象中归集的成本按照规定的分摊

原则分摊到开发产品中，最终确定开发产品的开发总成本。

在实际操作中，房地产企业一般采用成本核算对象成本明细

表来完成这一过程(如表所示)。

二、结转完工开发产品成本

开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成

后，编制开发产品成本明细表，详细列明每种开发产品的总

成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，使用的面积

要和测绘部门出具的实测面积一致。

开发产品的分类要根据核算对象的划分确定。开发产品

成本明细表作为开发产品成本结转的依据，结转时借记“开发

产品”科目的相关明细科目，贷记“开发成本”科目的相关明细

科目。“开发成本”科目的期末余额反映在产品的实际成本。

(一)开发产品的会计科目设置

房地产企业的产成品通过“开发产品”科目核算。开发