顺义新城综合项目开盘专项方案的汇报终.docVIP

相关北京企业顺义新城项目

小高层三期10月份开盘方案汇报

北京鲁能置业发展

9月10日

可售案值情况

1、现有案值分析

截止9月3日，项目可售房源累计166套，面积2.71万平米，案值5.3亿元。其中

2号地小高层产品存量可售房源16套，面积0.21万㎡，案值约0.3亿元；

7号地洋房产品存量150套，面积2.5万㎡，案值5.0亿元。

2、此次推售案值分析

2号地小高层三期产品计划9月份取证，拟10月份新推售，本期产品新增供给350套，面积3.94万㎡，案值5.3亿元。（均价按13500元/平米算）

开盘计划

开盘时间：10月5日早晨9：00（暂定）

开盘地点：待定

开放房源：估计本期房源首批开放6#、7#、13#楼房源累计224套，面积2.5万平米，案值3.4亿元。其中85平米房源60套，占比27%；118平米房源120套，占比54%；135平米房源44套，占比20%。（注：开盘依据实际蓄客情况确定推售量）

开盘价格和营销目标：

本期房源拟售均价13500元／平米，销售目标去化率达成80%，完成179套销售目标，面积2万平米，金额2.7亿元。

选房方法：网络摇号，集中选房

现在蓄客情况

1、蓄客目标

小高层三期首批推售房源累计3栋楼，224套房源，计划开盘当日去化80%，销售179套。按60%解筹率，需认筹用户298组；按访转签百分比为6:1，电转访百分比为4:1，截至到10月1日，需来访1788组，来电7152组。

2、现有蓄客状态

现在小高层意向用户累计来访133组，来电378组，开盘仍需完成1655组用户来访及6747组用户来电。

3、蓄客方法

“日进百金增值”蓄客计划，即蓄客期间用户交纳认筹金可于项目开盘后享受相关优惠。

从9月16日开始截止至9月30日，活动时间为15天。

分户型优惠，具体计划以下：

分产品

认筹金金额（元）

日增值优惠（元）

累计优惠（元）

累计天数（元）

135平米

100000

600

9000

15

118平米

100000

500

7500

15

85平米

100000

400

6000

15

朋介及回馈活动（老带新圈层营销）：7号院已经有1000组以上新老业主，针对其采取“老带新”圈层营销，发动新老业主主动性，进行口碑传输。老业主推荐新用户成交，实施业主介绍新用户成交新老用户均减免3000元物业费。估计小高层蓄客67组。

企机关团购：企事业团购以20套为单位发售，给额外2个点优惠。洽谈团购时间为10月1日前。估计小高层蓄客20组。

全员营销：发动鲁能北京企业职员为项目介绍用户资源，成交后企业给介绍用户职员合适奖励。估计小高层蓄客10组。

巡展：充足发挥代理企业自有资源及外部资源，选择顺义老城区国泰、西单及望京、海淀发放资料及登记用户名目，最大程度用户渠道，促进销售。估计小高层蓄客19组。

电开：针对代理企业自有资源及七号院已成交业主，大量电开拓展登记名目邀约至售楼现场参观，完成终端销售目标。估计小高层蓄客19组。

4、蓄客转签目标分析

在推售产品价格提升前提下，小高层蓄客转签率会降低，估计小高层三期转签率为60%-70%。

5、销售利润率情况

小高层三期拟销售均价13500元/平米，销售利润0.21亿元，利润率3.77%。

价格策略和促销政策

1、价格策略

依据《北京顺义新城项目整体策划定位汇报》，确定小高层（2号地B1地块）为整盘现金流产品，在确保合理利润空间下，经过快速去化，降低整体运行风险。项目在确保地块发展定位和运行战略前提下，结合市场竞争原因，以区域平台价格为基础，以市场为导向，价格制订遵照市场定价标准，结合本身成本分析，综合制订小高层三期产品拟售均价13500元/平米。

2、促销政策

常规折扣：一次性付款1％；

开盘折扣：开盘当日优惠1％；

日进百金增值优惠：分户型日减，累计优惠约合0.5%；

团购折扣：20套（含20套）优惠2％。

蓄客推广策略和手段

蓄客推广策略：

以用户为导向，依据用户分布地图，分层次分阶段逐一攻破。

正确营销和活动营销为主，其它渠道线上线下全方面封锁。

项目价值正确传输，提升用户价值预期。

蓄客推广渠道

参考上六个月成交用户认知渠道进行统计，从高到低排列次序依次为：

小高层：朋介24%，网络15%，围挡11%，短信15%，拓展7%，团购3%，道旗5%，电开7%，户外广告牌4%，全员营销2%，其它7%。

以此为依据，结合9-10月整体营销策略和营销费用给予以不一样程度、关键推广，以确保充足开盘蓄客。

线上大众推广类：

网络：搜房、新浪、焦点齐发力，并拓展网络其它资源。提议位置：背投广告，顶部对联、热点楼盘详情页，新浪网首页文字链通栏。估计小高层蓄客42组。

围挡：释放开盘信息，截留目标用户、竞品用户，于9月份进行广告画面更换。估计