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房地产会计准则：国际比较

引言

房地产会计准则是会计准则的一个重要组成部分，它主要涉及到房地产的评估、计量、报告和披露等方面。由于不同国家和地区的经济环境、法律制度、市场发育程度以及会计传统等方面的差异，导致了房地产会计准则在不同国家和地区之间存在一定的差异。本文将对国际上的房地产会计准则进行比较分析，以期为我国房地产会计准则的完善提供借鉴和参考。

一、国际房地产会计准则概述

在国际上，房地产会计准则主要分为两种体系：一是以美国财务会计准则委员会（FASB）为代表的美国体系；二是以国际会计准则委员会（IASB）为代表的国际体系。

（一）美国财务会计准则委员会（FASB）

美国财务会计准则委员会（FASB）成立于1973年，主要负责制定和发布美国的财务会计准则。在美国，房地产会计准则主要涉及到房地产投资、房地产经营和房地产金融等方面。美国财务会计准则委员会（FASB）发布的有关房地产会计准则主要包括：

1.FAS13《租赁会计》：该准则规定了租赁的分类、租赁资产的确认、计量和披露等要求。

2.FAS66《房地产投资会计》：该准则规定了房地产投资的分类、投资成本的确认、投资收益的计量和披露等要求。

3.FAS91《房地产经营会计》：该准则规定了房地产经营的分类、经营成本的确认、经营收益的计量和披露等要求。

4.FAS109《所得税会计》：该准则规定了所得税的确认、计量和披露等要求，涉及到房地产投资、经营和金融等方面的税收问题。

（二）国际会计准则委员会（IASB）

国际会计准则委员会（IASB）成立于2001年，主要负责制定和发布国际财务报告准则（IFRS）。在国际财务报告准则（IFRS）中，房地产会计准则主要涉及到以下几个方面：

1.IAS17《租赁》：该准则规定了租赁的分类、租赁资产的确认、计量和披露等要求。

2.IAS40《投资性房地产》：该准则规定了投资性房地产的确认、计量和披露等要求。

3.IAS16《固定资产》：该准则规定了固定资产的确认、计量和披露等要求，涉及到房地产经营方面的固定资产问题。

4.IAS18《收入》：该准则规定了收入的确认、计量和披露等要求，涉及到房地产经营和金融等方面的收入问题。

二、国际房地产会计准则比较

（一）投资性房地产的确认和计量

在美国财务会计准则委员会（FASB）体系中，投资性房地产的确认和计量主要遵循FAS66《房地产投资会计》和FAS13《租赁会计》。根据FAS66，投资性房地产分为三类：已出租的土地、已出租的建筑和持有待售的房地产。对于已出租的土地和已出租的建筑，按照成本模式进行后续计量；对于持有待售的房地产，按照公允价值模式进行后续计量。根据FAS13，租赁分为经营租赁和融资租赁，对于经营租赁，租赁费用按照直线法计入当期损益；对于融资租赁，租赁资产和租赁负债分别计入资产负债表。

在国际会计准则委员会（IASB）体系中，投资性房地产的确认和计量主要遵循IAS40《投资性房地产》。根据IAS40，投资性房地产分为两类：已出租的土地和已出租的建筑。对于已出租的土地和已出租的建筑，可以选择按照成本模式或公允价值模式进行后续计量。如果选择公允价值模式，公允价值的变动计入当期损益。

（二）房地产经营的确认和计量

在美国财务会计准则委员会（FASB）体系中，房地产经营的确认和计量主要遵循FAS91《房地产经营会计》。根据FAS91，房地产经营分为三类：销售型房地产经营、服务型房地产经营和租赁型房地产经营。对于销售型房地产经营，收入和成本在销售时确认；对于服务型房地产经营，收入和成本在提供服务时确认；对于租赁型房地产经营，租赁收入按照直线法计入当期损益。

在国际会计准则委员会（IASB）体系中，房地产经营的确认和计量主要遵循IAS16《固定资产》和IAS18《收入》。根据IAS16，固定资产的确认和计量遵循成本模式，包括购置成本、建造成本和直接发生的其他成本。根据IAS18，收入在实现时确认，实现是指商品或服务的交付、对价的收取以及收入的可靠性得到确认。

三、对我国房地产会计准则的启示

通过对国际房地产会计准则的比较分析，我们可以得出以下几点启示：

1.完善我国房地产会计准则体系。我国房地产会计准则主要涉及到《企业会计准则第3号——投资性房地产》和《企业会计准则第4号——固定资产》等文件。建议借鉴国际经验，制定一部专门的房地产会计准则，明确房地产投资、经营和金融等方面的会计处理方法。

2.引入公允价值计量

在上述内容中，需要重点关注的细节是房地产的确认和计量方法，尤其是投资性房地产的后续计量模式选择，即成本模式和公允价值模式。这个细节对于房地产企业的财务报表有重大影响，因为它关系到企业的资产价值、利润水平