【北京】蓝色港湾SOLANA国际商区.pptxVIP

北京蓝色港湾SOLANA国际商区案例分析;目录;;工程名称：北京蓝色港湾SOLANA国际商区

开发商：北京蓝色港湾置业

开业时间：2008年5月

地址：朝阳公园路6号

占地面积：13万㎡

建筑面积：15万㎡

物业组合：购物中心

商业建筑面积：15万㎡

商业楼层数量：地上两层、地下两层，局部挑高9米

建筑设计公司：美国JERDE国际建筑师事务所

景观设计公司：美国JERDE国际建筑师事务所

商业筹划参谋：加拿大托马斯专业调查公司

物业管理公司：世邦魏理仕(CBRE)公司

运营管理公司：北京蓝色港湾置业

停车位数量：地上1300个；地下800个

商圈性质：直辖市市级商圈

商业类别：街区型旅游商业广场;工程开发理念;物业管理公司：世邦魏理仕(CBRE)公司;1.3建筑设计公司简介;;;2.2区位分析;;客群定位：

北京中高端收入人群

形象定位：

蓝色的文化港湾；多彩的潮流之城

经营模式：

工程为开发商自身持有物业，全部物业只租不售。有选择的招商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能入驻。

档次定位：

中高档

核心策略：

倡导一种文化、引领的一种风气、引导的一种消费理念。;3.2功能定位;业态配比定位，注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求。;;楼层;4.1工程规划;4.2各楼层业态分布——M层;4.2各楼层业态分布——M层;M层商铺品牌示意;M层商铺品牌列表;M层商铺品牌列表〔续表1〕;M层商铺品牌列表〔续表2〕;M层商铺品牌列〔续表3〕;1层面积21617㎡，经营商家157家；餐饮、零售经营面积分别为44%、46%包括了SOLANAMALL一层和亮马食街、左岸、活力城一层、高街。

1层布置活力城1层一运动体育用品，高街设置的高档品牌店，SOLANAMALL1层以流行服饰为主、亮马食街设置的大型高档餐饮，左岸设置的是酒吧咖吧。;1F层商铺示意;1F层商铺品牌示意;1F商铺品牌列;1F商铺品牌列〔续表1〕;1F商铺品牌列〔续表2〕;1F商铺品牌列〔续表3〕;1F商铺品牌列〔续表4〕;位置;2F层经营面积12528平方米，商家数量是13家，主要包括了SOLANAMALL的二层美瑞百货服装馆和活力城二层，每克拉钻石广场二层。

美???百货服装馆主要经营男女时装针对中年人阶段，活力成二层主要是经营休闲运动装。;2F平面图及品牌示意;2F品牌示意;2F商铺品牌列表;F3经营面积2106，商家数量11家，集中在活力城三楼，以儿童教育培训为主。

活力城三层，出租率较低，主要以儿童教育培训为主，休闲娱乐为热瑜伽俱乐部。;3F平面图及品牌示意;3F品牌示意;位置;北京蓝色港湾共计商家285家，共计面积50821㎡。;细分业种汇总;;5.1外部动线;5.2平面动线——M层〔地下1层〕;SOLANA蓝色港湾地面首层是8字型的动线，消费者沿着这条动线行走，不会错过绝大多数店铺。

蓝色港湾中央广场下沉广场是整个商区的枢纽，通过错层破路的链接构造了8字型动线，将M层、F1、F2连接起来，在中央广场的店铺做成了双首层。

SOLANAMALL的动线是沿着中央广场的1字型，出口分别连通中央广场，活力城内部动线为闭合回路。;外部垂直动线主要是连接外部到下沉广场的局部，在连接部位分别设置了坡路、自动扶梯、楼梯；其中第一组照片位置是由外部高街通向下沉广场，第二组为是是由下沉广场通向钟楼广场到达左岸的位置，第三组是由下沉广场到达亮马食街位置；

蓝色港湾主要为两层建筑，其中活力城为三层，且交通枢纽在下沉广场，内部的电梯和扶梯设置较少，扶梯34部，客梯8部。;;6.1建筑特色;6.1建筑特色;6.1建筑特色;6.1建筑特色;6.2导视系统;6.2导视系统;店铺分割;;7运营推广;7运营推广;;8工程小结;8工程小结;交通可达性

蓝色港湾处于三环外四环内，周边交通对于自驾车方便，停车方便设有2000多个停车位，乘坐公交通不便，距离是十号线亮马桥站600米，距离最近的公交站点仅有2个。

建筑特色

欧式建筑，结合朝阳公园人工湖水景打造都是水城小镇的购物环境，绿化与欧式建筑想匹配，蓝色港湾的建筑特色是其吸引客群的主要吸引点。

业态配比

儿童消费内容多，吸引众多家庭消费，时尚品牌设置对年轻人吸引缺乏，活力城的滑冰场聚客力强。

存在问题

出入口太多，尤其是活力城在地面首层和二层设有众多出入口且内部导视系统部完善，进入容易迷失方向。

购物比例重，与体验消费定位不符合开放的街区式适合餐饮娱乐，餐饮娱乐占比低。

推广活动主要为蓝色港湾品牌推广，关于商家的促销宣传活动很少。