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第五章本钱逼近法
u本章教学内容:通过本章教学,能使学生理解本钱逼近法
的根本概念和原理,熟练掌握本钱逼近法的各种计算公式和
评估程序。
u本章教学目的:要求熟练运用本钱逼近发的根本原理和方
法评估房地产价格。
u本章重点与难点:重点是本钱逼近法的计算方法及运用,难
点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。
--
第五章房地产评估的本钱法
u第一节根本思路及根本公式
u第二节新开发土地评估中本钱法的操作步骤
u第三节建房地产评估的操作步骤
u第四节旧房地产评估的操作步骤
u第五节适用范围
u例如
--
第五章房地产评估的本钱法
u这一章的重点和难点
u这一局部的难点在于理解如何
选择方法,重点在于方法的运用。
--
第五章房地产评估的本钱法
u含义
u本钱逼近法是求取评估对
象在评估基准日的重新构建
格,然后扣除损耗,以此估算
房地产的客观合理价格或价值
的方法。
u本钱逼近法又称原价法、
本钱法、用于旧房地产估价时
--
第五章房地产评估的本钱法
u特点
u以本钱累加为途径
u估价时点现实价格
u选用社会必要本钱
u一般低于市场价值
u
--
第五章房地产评估的本钱法
u程序
u搜集有关本钱、税费、开发利
润等相关资料
u估算重置价格或重建价格
u估算建筑物的折旧
u求取积算价格
--
第五章房地产评估的本钱法
u根本思路及根本公式
u评估值=重新购建价格-损
耗
u
--
Ø该公式可针对三类评估对象而具体化
p新开发的土地
p新建的房地产
p旧的房地产
--
第五章房地产评估的本钱法
u新开发土地评估中本钱法的操作步骤
u新开发土地
u包括填海造田、开山造田、征
用农用地后进行“几通一平〞支出等开
发的土地及在城市旧城区改造等开发
--
第五章房地产评估的本钱法
Ø理解“三地〞
Ø生地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用
权出让手续)可用于建筑的土地,该建筑用地无根
底设施,或者有局部根底设施,但尚不具备完全
的三通(通道路和临时水、电)条件,同时地上地
下待撤除的房屋、构筑物尚未搬迁撤除。
Ø毛地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用
权出让手续),具有三通(通道路和临时水、电)或
者条件更完备的根底设施,但未进行拆迁的可用
于建筑的土地。
Ø熟地:指具有完善的根底设施,且地面平整,可
用于建筑的土地--
第五章房地产评估的本钱
法
Ø新开发土地评估中本钱法计算公式
Ø土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+
利息+利润+土地增值收益
--
第五章房地产评估的本钱
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