工业用地效益化发展模式.pptx

112发展模式匹配性分析1工业用地效益化发展模式3项目发展模式研判

2工业用地效益化发展主要有9种模式工业住宅化工业商业化工业用地效益化模式工业商务化①商品住宅：通过产权分割实现住宅销售，或以产权公寓形式（销售使用权）实现资金回现②企业会所：以总部办公、商务招待等名义销售别墅产品，也称商务别墅③特色商业：以独特的文化休闲氛围打造特色商业④展览展销：针对某一门类形成行业集聚，以“专业市场”形式获取较高租金收益⑤商务酒店：依托周边产业基础，以服务商旅接待需求为主⑥商务办公：为现代服务业及企业总部提供高品质商务办公空间⑦2.5型办公：依托工业基础，承接2.5产业的办公需求，打造新型办公空间⑧特殊政策办公：通过特殊优惠政策吸引企业进驻办公⑨文化创意产业园：以文化创意产业为核心，打造集办公、展览、休闲、购物等于一体的复合型创意产业园工业复合化

3【商品住宅】通过产权分割实现住宅销售，或以产权公寓形式（销售使用权）实现资金回现案例：深圳智慧广场懿德轩“懿德轩”为智慧广场的住宅部分区位：南山区侨香路规模：占地3万多平方米，建面2万多平方米容积率：0.66用地性质：工业用地物业形式：40套299平方米的复式小高层公寓和32套330平方米别墅销售情况：写字楼均价45000元/平米，住宅部分拟2011年7月发售案例：厦门明发城区位：厦门软件园二期规模：建面2.6万平方米用地性质：工业用地物业形式：8栋11层住宅物业产权：销售使用权销售情况：均价4千，176套住宅一周售完；同期周边住宅均价约7500懿德轩懿德轩

4【企业会所】以总部办公、商务招待等名义销售别墅产品，也称商务别墅案例：上海中邦moho通过商务别墅定位实现100%销售商务别墅区商务会所项目基本信息区位：上海金桥出口加工区规模：占地92588平方米容积率：0.6用地性质：工业用地物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所客户解析客户属性绝大多数都是单位买，个人买的很少客户来源主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有客户对项目定位小的企业一般把这里当作总部较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所过夜人群老板或市场经理陪同客户商务活动后就住在这里了公司白领加班较晚，就直接睡在这里了销售情况

5【特色商业】以独特的文化休闲氛围打造特色商业案例：上海1933老场坊在对老建筑保护性利用的基础上形成特色休闲商业集群1933老场坊租金从改建前的每天1元/平米飞涨至如今的10—16元/平米，已经超四川路写字楼的租金。国际品牌折扣店：知名品牌的集聚地，前卫时尚消费；创意酒店：时尚、前卫酒店消费服务；创意餐饮：创意服务，满足时尚的消费需求；时尚产品专营店：服饰产品、电子产品、家饰产品、工艺品、纪念品、美容化妆品、营养食品、保健食品、生活食品、健身器材等；休闲娱乐：咖啡吧、茶艺、酒吧、音乐吧、休闲食品、DJ、K吧等。

6【展览展销】针对某一门类形成行业集聚，以“专业市场”形式获取较高租金收益案例：深圳新世纪工艺品文化广场以工艺品展销为特色定位，打造华南工艺品基地项目基本情况区位：深圳福田沙尾工业区规模：总建面20万平方米定位：华南最大工艺品饰品礼品基地功能：以交易、展销和研发功能为主租金情况民族手工艺精品城、古玩艺术城、家居饰品城、花卉世界、综合工艺礼品城、办公文具总汇、动漫游戏馆、工艺美术大师精品馆八大展馆研发设计中心、文化艺术拍卖中心、质量鉴定中心、信息网络中心、物流配送中心、管理服务中心、文化演艺和展示中心七大中心

7【商务办公】为现代服务业及企业总部提供高品质商务办公空间香年广场占地面积：15145.2㎡建筑面积：74613平米标准层面积：300-400平米租金：75元/月.平米入伙时间：2008-10用地性质：工业用地，“工改公”天安数码时代大厦融商业、餐饮、娱乐、办公于一身的综合性高层高档写字楼占地面积：23699平米建筑面积：107313平米容积率：3.63用地性质：工业园区配套二手楼均价：约28000元/平米智慧广场建筑面积：26811.43平米标准层面积：766/1300平米楼层：22层/6层容积率：3.7销售均价：45000用地性质：工业用地香年广场智慧广场天安数码时代大厦

8【2.5型办公】依托工业基础，承接2.5产业的办公需求，打造新型办公空间所谓“2.5产业”是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等