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房产税筹划：会计核算有技巧

税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除

10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制

度规定，在帐簿固定资产科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产

税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。

 一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小。

 税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设

施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我

们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施

进行适当划分。

 所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生

产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒

窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐

等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或

一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，

各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，

电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服

务，税法同时规定了具体界限：附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从

最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

 关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件

规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原

值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取

折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单

项固定资产入帐，不应计入房产原值。

 二、核算地价有技巧，围绕相关找归属

 无形资产准则第21条规定，企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权

予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。该规定

不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同

样适用。根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方

式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按

本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的

账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权

的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面

价值只是指与在建工程相关的土地。这里的相关应当理解为对应或配比。企业应

当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应

当予以摊销。

 例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付

土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米

（长100米，宽50米）兴建一号厂房。相关账务处理为：

 1.取得土地使用权时：

 借：无形资产土地使用权5000000

 贷：银行存款5000000

 2.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）

 借：管理费用无形资产摊销8333.33

 贷：无形资产土地使用权8333.33

 3.2002年6月初，无形资产土地使用权账面余额为：

5000000－8333.33x3＝4975000（元）

 应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66x5000＝373125.04（元）

 借：在建工程一号厂房373125.03

 贷：无形资产土地使用权373125.03

 4.本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月

＝4601874.96/597＝7708.33（元）

 借：管理费用无形资产摊销7708.33

 贷：无形资产土地使用权7708.33

 以后仍按上述方法进行账务处理。

 上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了配比原则，避免了场地占用的土地

结转至在建工程成本，从而减少了房产税税负。需要注意的是，有人提倡推迟项

目建设时间，以便在管理费用中多摊销土地价款，从而减少结转至在建工程的金

额，这种做法是不可取的。因为，推迟项目建设时间，会影