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租赁住宅行业市场分析

租房领域机构化产业化发展显著落后

租房人口占比较低，机构化运营未普及

与发达国家成熟市场相比，我国租赁住房占比仍有提升空间，供给结

构尚待优化。当前我国一线城市租赁住宅约占住宅总量20%，而发

达国家核心城市租赁住宅占比普遍超过50%。我国租赁住房市场仍

以个人房源为主，截至2021年全国市场化机构类租赁住房占比仍不

足10%，与德国、荷兰、美国等国相比仍处于起步发展阶段。机构

化运作模式有助于提升住房租赁市场整体运营水平，降低成本，实现

较高租户满意度。与此同时，较高的机构化占比也将有利于监管部门

对行业进行监管与规范，有助于构建长期稳定的租赁住房发展模式。

制度因素：现有政策法规有待完善

发达国家租赁住房市场发展历史悠久，相关政策法规完善。欧美主要

国家普遍从租约解约和租金限制角度制定住房租赁相关规定，核心主

要为保护承租人，限制出租人，并结合各国实际情况制定针对性条例。

国内承租人权益保护相关法规仍有待完善。当前我国缺乏租赁住房市

场整体全面的监管政策，地方政策主要从规范租赁住房建设标准和保

障租房流程合规等视角开展。租售同权作为国内建立租购并举住房供

应体系的重要目标之一，在各地也有开展不同程度的试点。总体而言，

国内针对承租人稳定居住权保护的相关政策仍有待完善，一定程度上

阻碍了我国租赁住房市场发展。

市场因素：存量房屋空置率较高，租金回报水平较低

较高的空置率和较低的二手住宅租金回报率使得租赁住宅投资模型

长期难以成立。据贝壳研究院调研统计，2022年全国28个大中城市

平均住房空置率达12.1%，在国际比较中处于较高水平，其中一线城

市、二线城市、三线城市住房空置率逐步提升，平均分别为7%、12%

和16%。中原地产统计，6个样本核心城市平均二手住宅租金回报率

由2012年初2.7%下降至2022年10月的1.5%，不仅显著低于同期

商品房按揭贷款利率，也低于国际平均水平。两者叠加导致以重资产

形式持有运营租赁住宅投资模型长期难以形成，轻资产模式在缺乏租

金持续上涨的预期的前提下也挑战不断。

资金因素：“投融建管退”渠道尚不畅通

住宅类物业是成熟市场中重要的不动产投资品类。美国拥有全球最大

的REITs市场，截至2022年底已上市权益类REITs产品合计147

只，总市值超过1.19万亿美元，其中住宅类REITs产品20只，板

块总市值1,787亿美元，占比15.1%，仅略低于基础设施类产品。住

宅类REITs产品以其稳定的收益回报长期受美国REITs市场投资人

青睐。截至2022年美国住宅类REITs板块综合股息收益率为3.3%，

处于整体市场较低水平。2013年以来的10年内，美国住宅类REITs

板块总回报率仅3年为负值，实现9.5%的年化回报率。

稳定的二级市场退出渠道与持续扩张租赁市场相互促进，推动美国单

一住宅类REITs产品规模远大于其他国家。截至2022年底，美国规

模最大的5只住宅类REITs合计总市值893.5亿美元，截至最新披

露日期，合计持有或管理约38万套公寓住宅。与之对比，2022年以

前我国长期缺乏租赁住宅类不动产二级市场退出渠道，当前公募

REITs市场保租房板块发展仍处于起步期。

我国租赁住宅类资产流动性与发达国家仍有差距。据RCA统计，2021

年中国长租公寓类大宗交易仅占大宗物业交易总额的1.2%，而欧美

主要市场长租公寓占总交易额占比均超过15%，其中美国全年长租

公寓总交易额近3,500亿美元，占大宗物业交易总额的44%，绝对

金额居全球首位并实现历史新高。一级市场流动性缺乏将降低整体市

场投资积极性，进而阻碍市场投融建“管退”良性资本循环的构建。

需求上行可期，市场容量广阔

租赁住宅是我国住房供应体系的重要组成部分

我国租赁住宅市场经历了政府供给为主导向保障性与市场化并行供

给转变的过程。1995年与住房商品化改革同步，保障低收入人群住

房需求的廉租房正式起步发展，2010年住建部提出加快建设公租房，

两者在2014年正式并轨运行，并成为这一阶段政策的主要发力点；

2015年起，租购并举成为我国住房制度改革的主要方向，市场化房

源逐步成为了租赁市场的主要供给，长租公寓在这一阶段得以快速发

展；2019年至今，保障性租赁住房成为租赁住房保障的新