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商品房预售合同纠纷的经济学、法理学和管理学分析案例

目录

TOC\o1-2\h\u21277商品房预售合同纠纷的经济学、法理学和管理学分析案例 1

705摘要 1

21248关键词：商品房交付；合同纠纷；违约金 1

27886一、案例背景 1

18067二、经济学分析 2

11528三、法理学分析 3

8814四、管理学分析 4

32542五、思考 5

19668参考文献 6

摘要

近年来，由于房地产交易市场的蓬勃壮大，涉房地产纠纷的案件不断攀升，而在商品房买卖合同纠纷中大多数案件都会涉及到一个焦点问题，就是关于商品房的交付标准问题。而当前我国相关法律法规对商品房的法定交付标准没有明确具体的规定，出卖人与买受人对其具有不同的认识，而各地法院对交付标准的认识也各不相同，导致在司法实践中判定此类案件有不同结论。与此同时，在司法实践中不同法院对商品房交付标准的认定及对于违约金的认定，对相同或相似的案件事实采取了不同的交付标准和不同的违约金认定方式，导致案件裁判出现不同结论的例子屡见不鲜，长此以往，将有损司法的公正性和权威性。由此，需要对商品房交付标准及违约金的认定相关问题进行研究，以便更好的对商品房交付案件裁判标准进行统一。本文选取张XX与青海三丰房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷案例进行分析，通过经济学、法理学以及管理学方向进行思考，以期给商品房交付纠纷提供裁判标准。

关键词：商品房交付；合同纠纷；违约金

一、案例背景

2016年11月24日，张XX与三丰房地产公司签订商品房预售合同，约定张XX购买三丰房地产公司销售的位于西宁市XX区的商品房一套，商品房总价款为283514元。合同第八条约定商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案登记证明文件……第十条约定，交付商品房时，出卖人不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条逾期交付责任处理。张XX足额缴付房款后，双方于2016年12月5日办理该商品房交接手续，张XX正式入住该商品房。2014年9月26日该商品房由业主组织进行了竣工验收。2018年8月14日，三丰房地产公司取得了《竣工验收备案表》。张XX认为三丰房地产公司虽然在2016年11月24日交接了商品房，但并未告知该商品房未通过消防验收及竣工验收备案。因此其交付行为不符合合同约定，已构成合同违约，三丰房地产公司应赔偿其违约金，遂诉至法院。

一审法院认为，虽然双方合同中约定三丰房地产公司交房应当具备的条件，但在被告交房时，张XX未以不符合条件为由拒绝接收商品房，张XX实际占有了商品房，三丰房地产公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。张XX接收商品房，视为对合同变更，是其对自己权利的处分，无权要求三丰房地产公司承担违约金。实际交房、入住时间并未超过双方约定的交房时间，且该商品房已于2014年9月26日竣工验收合格，现已做竣工验收备案，并未影响张XX对商品房的使用，三丰房地产公司不存在逾期交房的事实，张XX主张逾期违约金无事实依据，不能得到支持，因此驳回了张XX的诉讼请求。

张XX提出上诉，二审法院经审理认同了一审法院的判决，因此维持原判。

二、经济学分析

商品房逾期交付引发的违约金调整问题是商品房买卖合同纠纷中一大难题。司法实践中对认定违约金是否过高的“实际损失”判断标准不一，过高或过低的原因在裁判说理部分也是草草略过。审判实践中，大多数商品房买卖合同都对违约金的数额或者其计算方式作了明确约定，但约定的标准有较大差距，我国目前涉及商品房逾期交付违约金调整的规定主要在《中华人民共和国民法典》和《商品房买卖合同司法解释》中。我国《民法典》第五百八十五条规定了约定违约金及其粗略的调整规则，即“约定违约金低于实际损失，可以适当增加；高于实际损失，可以适当减少”但对于“适当”如何解释和适用没有明确，而《商品房买卖合同司法解释》第十二条则专门规定了两个“适当”的界限，即“造成损失的30%为标准”。上述条款对于认定商品房逾期交付违约金过低或过高所参照的标准以及如何调整使之“适当”进行了说明，但对于购房人的损失如何确定、逾期交付违约金是否适用惩罚性违约金及对具体调整规则的规定并不清晰，导致司法实践中常出现裁判不统一的现象，影响了司法的公正性及权威性。

在本案例中，买受人要求出卖人按照买卖合同约定的违约金计算方式支付违约金，而出卖人认为自己没有逾期交付，不构成违约，因此拒绝向买受人支付违约金，法院也认为出卖人没有逾期交付，没有支持买受人的诉讼请求，因此不涉及到违约金的承担部分。

三、法理学分析

商品房的交付是指房地产开发商根据相关规定和与商品房买受人的约定，将符合交付标准的商品房按照约定的期限交付给商品房买受人。相