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配套设施对房价的影响

文/高瑛霞

在地产开发和设计中，项目配套设施作为影响房价的重要因素，一直受到地产公司的关注，但各类不同设施具体如何影响房价，企业应如何取舍呢？

1、公共配套方面，地铁、银行、医院和学校对房价影响较大

通过Spatial-Durbin模型研究广州天河区二手住宅价格与公共设施的关系，结果表明在公共配套方面，地铁站、银行、医院和学校对房价影响较大。具体而言住宅处在省一级学校地段的范围，房价上升4.39%；住宅离地铁站的距离每靠近一百米，房价会显著上升7.5%；每远离医院100米，房子价格会上扬6.2%。

2、轨道交通：地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到25%和15%

轨道交通是城市主要的出行工具，对于房价的影响是最为直接的，具体而言，轨道交通影响房价受几大因素影响

个人交通便利程度：越是个人交通不便利的一线城市（北京、上海），地铁对于房价的影响越大。反之亦然。政府发布限行政策后，人们购买地铁附近房子的意愿提高了1.8%—2.7%。

楼盘位置：车站地区范围内的房地产，与其他类似房地产相比价格要高出10%～15%。离中心区（CBD）越远的地方，轨道交通对周边的土地价值提升作用越明显。

楼盘类型：地铁开通对住宅、别墅和高档公寓、办公楼、商业营业用房价格的贡献度分别为4.31%、3.31%、5.32%和5.29%。

地铁开通时间：地铁对房地产产生的增值可分为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。相对而言，地铁开工前房产价格升值幅度较大。

3、教育设施：教育资源质量作用大于学校数量

教育的地位越来重要，学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。但由于学校的质量参差不齐，不同学区的房价也有明显差异。

教育资源对周边住宅价格存在正向影响。从整体来看，教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高。小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。

教育资源质量作用大于学校数量。学校数量对房屋价格的影响普遍较小，教育质量对于房价的影响比较平稳且程度均较高。

4、医疗资源：总体而言，医院对房价以负影响为主

作为一种公共服务设施，医疗资源能够满足民众日常求医看病的需要，在不同的距离范围内对房价呈现出不同的影响规律。在较近距离内对房价有负影响；在超过特定距离后，有一定的集聚作用；但距离过大后，再次呈现出负相关。

睿信致成总结

总体而言，在周边配套中，景观、学校、交通、配套商业对房价的影响最大，不同的公共配套对地产企业来说，有着不同的引入难度或选择成本。将配套引入难度及其对房价影响系数以二维矩阵的形式呈现如下图。

学校、公园、银行因对房价影响较大，且引入成本和难度相对较低，是开发商在进行项目配套开发时的较优选择。

医院和街景对房价影响不大，且引入难度大，成本高，应是项目配套开发中的次要选择。

江景、地铁对项目溢价作用大，在拿地前应予以考虑，对于符合该条件的土地可以适当提高预期价格。

参考文献：

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陈莉，周明勇.深圳地铁对周边房地产价格影响的实证分析.《科技经济市场》.2007

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梁聪.公共设施对房价的影响.《房地产经济》.2015

斯子文.三甲医院对人口分布及房价影响的研究.《经济地理》.2013

王丽，程道平，刘巧玲.基础教育资源对住宅房价的影响.《合作经济与科技》.2010

王旭程.房价与教育资源关系的实证研究.《中国科学科技大学》.2011

周宇澄.教育资源对住宅价格影响研究.《南京林业大学》.2015