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汇报人：
2024-02-05
商品住宅面积计算方法中日对比分析
目录
contents
商品住宅面积计算概述
中国商品住宅面积计算方法
日本商品住宅面积计算方法
中日商品住宅面积计算差异分析
优缺点评价及改进建议
总结与展望
3
01
商品住宅面积计算概述
商品住宅面积计算是指对住宅建筑内部各功能空间进行尺寸测量和面积计算的过程。
面积计算是评估商品住宅价值、确定销售价格、进行产权登记等重要环节的基础，直接关系到购房者的切身利益和开发商的合规经营。
重要性
定义
中国对商品住宅面积计算有明确的法规要求，如《房产测量规范》、《建筑面积计算规范》等，对计算方法和标准进行了统一规定。
中国
日本在住宅面积计算方面也有相应的法规体系，如《建筑基准法》、《测量法》等，对住宅面积的计量单位、计算方法等进行了规范。
日本
商品住宅面积计算受到多种因素的影响，如建筑设计、施工质量、测量技术等。
影响因素
在实际操作中，由于住宅建筑形态多样、功能空间复杂，以及测量技术和人为误差等因素的存在，使得面积计算工作面临一定的挑战。同时，中日两国在面积计算方法和标准上存在一定的差异，这也为跨国房地产交易和合作带来了一定的困难。
挑战
3
02
中国商品住宅面积计算方法
包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。
套内使用面积
新建住宅各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)，均为公用墙，其墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
套内墙体面积
封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；非封闭式阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
阳台建筑面积
公摊面积范围
01
包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
公摊面积分摊原则
02
公用建筑面积分摊以幢为单位，本幢建筑面积由本幢各套内建筑面积共同分摊。
公摊面积计算方法
03
各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
实际应用中的问题
公摊面积计算不透明，购房者难以了解具体分摊情况；部分开发商利用公摊面积赚取额外利润。
案例分析
例如，某小区公摊面积过大，导致购房者实际得房率较低，引发购房者不满和投诉。经调查，该小区开发商在公摊面积计算上存在违规行为，最终被相关部门处罚并要求整改。
3
03
日本商品住宅面积计算方法
壁芯面积计算法
日本普遍采用壁芯面积计算法，即计算房屋内壁所围成的面积，不包括外墙、隔墙等墙体面积。
阳台、走廊等半室外空间
对于阳台、走廊等半室外空间，一般按照投影面积的一半计算专有面积。
楼梯、电梯等共用部分
楼梯、电梯等共用部分不计入专有面积，而是按照一定比例分摊给各户。
共有部分包括外墙、屋顶、楼梯、电梯、设备用房等，这些部分由所有业主共同拥有。
共有部分范围
分摊方法
特殊情况处理
共有面积按照各户专有面积的比例进行分摊，确保公平性。
对于无法按照比例分摊的共有部分，如屋顶、外墙等，一般采用协商或按照特定规则进行处理。
03
02
01
实际应用情况
在实际应用中，日本商品住宅面积计算方法能够准确反映房屋的实际使用面积，为购房者提供真实、可靠的数据支持。
案例分析
以某住宅小区为例，通过对比不同户型的专有面积和共有面积分摊情况，可以发现该方法能够公平、合理地处理各户之间的面积差异问题，保障购房者的权益。同时，该方法也为开发商提供了明确的计算标准，有利于规范市场秩序。
3
04
中日商品住宅面积计算差异分析
在中国，套内建筑面积是指商品房套内各部分建筑面积的总和，包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。
套内建筑面积定义
在日本，专有面积是指房屋内部的私有部分，包括居室、厨房、卫生间等，但不包括公共部分如走廊、楼梯等。
专有面积定义
中国的套内建筑面积计算较为复杂，需要考虑多种因素；而日本的专有面积计算相对简单明了。
计算方法差异
两国的计算方法差异主要受到各自国家法律法规、建筑规范和市场习惯等因素的影响。
影响因素
公摊面积定义
在中国，公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等。
共有面积定义
在日本，共有面积是指公寓楼中除专有面积以外的部分，包括走廊、楼梯、电梯等公共设施。
计算方法差异
中国的公摊面积计算通常按照一定比例分摊到各户，而日本的共有面积则根据实际使用情况进行划分。
影响因素
计算方法差异主要受到两国建筑规划、设计理念以及市场习惯等因素的影响。
法律法规体系
影响因素
具体规定
执行力度
中日两国在房地产领域的法律法规体系存在较大差异，这直接影响了商品住宅面积的计算方法和标准。
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