签订购房合同的八大注意事项精.doc

纲要:

1、买卖身份莫简朴

2、售楼广告多睁眼

3、五证审查须从严

4、样板房中少联翩

5、认购书前要盘算

6、协议条款多把关

7、补充协议别嫌烦

8、签字盖章祝圆满

1、买卖身份莫简朴

即买房人的拟定、卖房人的审查。拟定好以谁的名义买房,他也许涉及到将来过户、继承等问题。同时,注意容易不要以别人名义买房,由此引发纠纷的情况很多;卖房人应是开发商,少数例外。购房者应规定其提供营业执照原件,查看是否通过了最新年检,贴有年检标记,经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质,将导致开发、销售行为违法,这样的房产买不得。

2、售楼广告多睁眼

很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中,开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装,而直接面对购房客户的售楼小姐更是运用楼宇沙盘模型大做文章,让购房者觉得买到了“便宜”:优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。事实上,一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋,往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远,于是产生一系列纠纷,在无法协商一致的情况下,只好诉至法院讨说法。

为了避免不必要的麻烦,购房人最佳在签订协议时,规定开发商将广告承诺的内容写入双方协议中,或规定作为协议附件,使其成为协议内容的一部分,以此约束开发商实现广告内容。

3、五证审查须从严

目前在商品房的销售过程中,开发商一般不积极出示“五证”的原件,只有少数开发商

将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的因素很多,有的是工作态度及责任心问题,有的是故意回避“五证”中所记载的瑕疵,如存在抵押等,有的是运用复印件做假,如将某项目一期说成二期等。

对于初次购房者来说,要分清“五证”的真伪,结识到记载内容也许存在的利害关系,较为困难。最佳将其作为协议附件,并规定开发商在协议中保证“五证”的真实性,否则应承担一定的违约责任。

五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》。

正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章,证上土地使用者应与开发商名称完全一致,注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证,不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款,如后期款项不能足额交付,就拿不到《国有土地使用证》,这是购房者办理产权证的一个重大隐患。

规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划规定的法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。

根据房管局的《建设用地规划许可证》,看开发商所使用的土地用途、位置和界线是否与建设用地规划许可证相一致。

建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证,开发商出售的是期房,应规定出示该证。如是现房,应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。

房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证,注意是否在有效期内,所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权,此时应看产权证上是否涉及了所购房屋。

2023年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售协议,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有效。

4、样板房中少联翩

在商品房预售过程中,有的开发商设立了样板房或样板间。并且该样板房布局讲究、

装修精美,往往容易令购房者浮想联翩,仿佛已置身于自己将来的房子中,被样板房迷惑,放松了很多应当注意的购房问题。结果在购房入住后,发现房屋和样板房有不小差距。

虽然《商品房销售管理办法》第31条规定,开发商设立样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显,购房人是需承担一定的举证责任,要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买放人对于样板房要头脑清醒,如购买的房屋同样板房,应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致,要把样板房情况在协议中拟定。考虑到样板房也许拆除或结构内容等发生变化,建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。

5、认购书前要盘算

在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖协议前,规定购房人签订认购书,交纳认购款。这里说明一点,签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序,建议购房者不要容易签订认购书。假如有的购房者的确看上了某个项目的房子,紧张错过,必须签订认购书,则应注意以下问题:

一方面,根据2023年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房