财产和行为税政策培训教学课件.ppt

房地产的开发费用凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之和的10%以内计算扣除。即：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内房地产的开发费用利息的上浮幅度按国家的有关制度执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息部分不允许扣除。与转让房地产有关的税金指在转让房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。房地产开发企业按照会计制度的规定，其在转让时发生的印花税已计入管理费用中，所以在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。其他扣除项目对从事房地产开发业务的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发业务的纳税人，其他纳税人不适用。目的是抑制炒买炒卖的投机行为，保证正常开发投资者的积极性。对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时允许扣除：“取得土地使用权所支付的金额”和“与转让房地产有关的税金”两项扣除项目。不能予以20％的加计扣除。税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅又作其他房地产开发的，应分别核算增值额。不能分别核算的或不能准确核算的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税规定。普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。土地增值税征收土地增值税按项目类型征收管理：分为普通住宅、非普通住宅，其他别墅、写字楼、营业用房等项目竣工交付前，按销售收入预征土地增值税，土地增值税征收达到清算条件后实行清算，应分别计算增值额。西安市普通标准住宅的界定1、住宅小区建筑容积率在1.2以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下土地增值税清算1、清算项目的确定清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。土地增值税清算2、土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。土地增值税清算2、土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；4.省税务机关规定的其他情况。土地增值税清算3、土地增值税清算期限房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；整体转让未竣工决算房地产开发项目的，纳税人须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。资源税政策在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域开发应税资源的单位和个人，为资源税的纳税人，应当依照本法规定缴纳资源税。直接取用地表水、地下水的单位和个人，为水资源税纳税人。水资源税实行从量计征，应纳税额=实际取用水量×适用税额陕西省水资源税适用税额表环境保护税在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域，直接向环境排放应税污染物的企业事业单位和其他生产经营者为环境保护税的纳税人，应当依照本法规定缴纳环境保护税。环境保护税计税依据应税污染物的计税依据，按照下列方法确定：????（一）应税大气污染物按照污染物排放量折合的污染当量数确定；????（二）应税水污染物按照污染物排放量折合的污染当量数确定；????（三）应税固体废物按照固体废物的排放量确定；????（四）应税噪声按照超过国家规定标准的分贝数确定。环境保护税计税依据应税大气污染物、水污染物、固体废物的排放量和噪声的分贝数，按照下列方法和顺序计算：????（一）纳税人安装使用符合国家规定和监测规范的污染物自动监测设备的，按照污染物自动监测数据计算；????（二）纳税人未安装使用污染物自动监测设备的，按照监测机构出具的符合国家有关规定和监测规范的监测数