房产公司精装修成本全过程控制.doc

浅议四个关键阶段控制精装修工程成本

（王顺忠浙江银建装饰工程有限企业杭州310012）

摘要：通过坤和绍兴企业若干项目管理经历，就各类精装修项目成本控制管理从四个方面加以论述论证。

关键词：业主精装修成本控制

前言

精装修项目相比较土建及其他专业工程而言，其过程波及材料部品及有关分包配合重要与亲密程度、专业化程度、科技含量更高，加上其先天不完善性，部分项目需要在边施工边设计中进行，因而对其成本过程控制规定也更高。

项目精装修成本控制四个关键阶段

从项目全面管理角度分析，房地产项目精装修重要在如下四个阶段严格掌控才能贯彻真正意义上成本控制，才能真正做到以相对较低成本来到达较高性价比精装修成品房：

一、项目筹划、决策阶段成本控制

二、设计（方案）阶段成本控制

三、项目前期实行阶段成本控制

四、施工过程阶段成本控制

项目筹划、决策阶段

精装修项目筹划、决策阶段也可以称为精装修项目前期，前期成本控制重要指前期目项目精装修产品定位高下、装饰风格等方面问题控制；此阶段所确定费用按项目全面管理理论可以决定约70%左右直接精装修项目成本。由于筹划、决策阶段成果直接导致我们产品内在品质优劣，并直接影响此后精装修成品房定位销售。因此项目前期我们决策关键是要紧紧抓住我们自己目客户心理与目前市场同类型成品房主流方向，防止反复探索、少走弯路，尽量取长补短，从源头来控制此后精装修成本；前期精确定位与否也会对我们后期实行成本高下与实行控制难易产生一定影响。

设计（方案）阶段成本控制

设计阶段所产生成果其造价成本基本会占到项目总成本70~90%，在前期决策基础上确定我们最终设计方案精确性高下将直接决定我们后期实行成本高下与实行项目管理控制难易。

设计决定了项目重要成本，设计节省才是真正意义上节省，设计决策定位是房产企业项目“成败优劣”关键。目前行业内不太成熟地产企业在设计阶段一般有过度依赖于设计师状况，而目前设计师对详细实行成本掌控相对还是比较微弱，费用超支已不是什么新鲜事；设计与施工是分离，这就导致难以在一定成本框架内到达设计应有效果。

设计决定精装修成本关键一点尚有多种高档关乎设计效果材料合理选择：重要有进口石材尤其是大理石、高级马赛克、高级实木地板、高级壁纸、墙面成批成品木饰面、各类软饰、洁具等。防止由于设计师选材错误导致返工、返修等严重后果。

地产商作为各类资源集成管理者，应当严格把好设计选材这一关，通过多种手段从程序上把设计选材不良后果减少到最低水平。例如：尽量使用性能稳定、工艺成熟、缺陷较少材料来进行施工；优先选用国产优质、低价材料来替代进口材料；卫生间、厨房间尽量多地使用各类地砖；慎用或少用地板、进口石材，壁纸花纹防止使用横纹理导致竣工感观缺陷等......

高价彩陶板在吧台等铺贴效果很差

大面青砖效果很一般整体档次也较低

因此，设计阶段成本控制关键是做好我们设计方案评审，也包括了关键材料与工艺审核，防止过于重视形式而导致实行后发生不可估计质量或感观缺陷（包括得不到最优化性价比）。

项目前期实行阶段成本控制

项目前期实行阶段成本控制重要体目前招标过程及评标过程严格控制。通过前期考察后遴选施工单位应使其基本位于同一梯队，否则届时上下过于悬殊报价会让业主承担较大不可预知风险。

目前施工单位习惯采用不平衡（风险）报价法来进行项目投标报价，此类措施对于后期地产企业成本控制会有一定难度及不确定性。

3.1单位不一样档次报价会非常悬殊，需结合项目产品定位严加分析，寻找匹配度最高施工单位。以绿城某高端项目报价为例：（单位：元）

编号

分项工程名称

单位

数量

上海X企业

杭州X企业

江苏X企业

10-18

地面800×800中欧米黄

㎡

284.72

691.42

422.21

1139.87

10-66

地毯铺设(固定不带垫)

㎡

85.46

184.59

108.34

427.24

11-153

墙面木龙骨基层上黑檀木饰面

㎡

249.6

243.35

103.79

597.00

12-63

MT2铝格栅吊顶(间距100mm)

㎡

361.87

282.28

107.16

394.87

从上述报价中不难看出，单位档次不一样导致实际报价差距会非常悬殊；国内一流装饰企业木饰面等基本采用成品加工，而部分企业仍停留在现场手工作业层面，各自采用工艺不一样导致最终迥然不一样报价。业主应明辨是非，分析个中原因，多方理解最终做出合理决断。假如绿城选择杭州某企业，造价当然低廉，确无法得到自己想要精品；反之，江苏某企业报价又太高，其对于目项目性价比并不高；经对