杨春国际商贸家居城(终稿)课件.pptVIP

杨春·国际商贸家居城

在交流之前，我们希望先与各位分享一个小故事……

※有这么一则古老的寓言※某地的一群老鼠，深为附近一只凶狠无比，善于捕鼠的猫所苦。这一天，老鼠们群聚一堂，讨论如何解决这个心腹大患。老鼠们颇有自知之明，并没有猎杀猫儿的雄心壮志，只不过想探知此猫的行踪，早作防范。有只老鼠的提议立刻引来满场的叫好声，说来也无甚高论，它建议在猫儿身上挂个铃铛，如此一来，当猫儿接近时，老鼠们能预先作好逃遁的准备。：在一片叫好声中，有只不识时务的老鼠突然问道“那么，谁来挂铃铛？”……

这个简单的故事告诉我们一个道理：任何脱离实际的策划，都是空话、废话！切入市场、吻合企业实力才是硬道理！

一、诸城市房地产处于一个什么状况？

1、诸诚概况诸城市地处鲁东南，总面积2183平方公里，辖10处乡镇、3处街道、1个省级经济开发区，107万人口，其中城区人口31万。属山东省经济综合实力30强。

2、城市规划

诸诚市从2002年开始，成功实施了北扩东移战略，配套完善了经济开发区、城东项目区基础设施，拉起了“一中心、四个副中心”城市发展框架，规划建设了近百栋高层楼宇；完成了城区主要道路以及206国道城区段、央赣路、薛馆路、平日路拓宽改造和城市四个出入口综合改造。项目所处位置在城市西区的核心商业地块

3、经济发展2007年，全市地区生产总值预计超过294亿元，同比增长18%；财政总收入预计超过28亿元，其中地方财政收入16.3亿元，分别增长36.1%和34.7%。综合经济实力在2007年度全国百强县（市）中列第56位，2008年的主要预期指标是：地区生产总值突破350亿元，比上年增长19%；实现财政总收入34亿元，其中地方财政收入20亿元，分别增长25.9%和20.5%。

4、人民生活水平诸诚市人民生活水平逐步提高，2007年城镇居民人均可支配收入达到12800元、农民人均纯收入6510元，比2002年分别增长113%和86%；城乡居民储蓄余额104亿元，增长101.9%。

5、诸诚市房地产发展概况目前诸诚市房地产业发展迅猛、市场供需矛盾日趋激烈，房地产业成为了诸诚市的经济发展支柱产业而又将会是诸城的一大交战区。一大批空置房将充斥着诸城大地！

2007年2008年施工面积140万方竣工面积60万方施工面积160万方竣工面积50万方2009年2010年施工面积300万方竣工面积200万方难以估计

到2013年至15年预测诸城城市化水平将达到50%左右，城市人口也将从目前的30万增加至50万人口，属中等城市范畴。然而，08、09、10年的房地产开发总量将近千万平方米之多！平均每户100平方则需增加十万户，平均每户3.5人要新增人口35万人！而这35万均都要有购房能力，难以想像的数据！这还是07、08、09三年批准的近二百个楼宇经济项目，10、11年后审批多少尚不得而知。

6、诸诚市商业地产市场调研从目前看，诸城商业过于集中且商业氛围较落后有提升空间，但纵观若干年后其竞争度也让人大跌眼镜！

大型零售店概况

①百盛超市位于广场路中段北面，总面积14000平米，共3层，一楼收银区有POS机26台，无大家电，其各楼层业态分布为：一楼：百货+联营区二楼：生鲜+食品三楼：服饰散货+鞋类散货+床上用品该超市管理规范，生意较好，该商圈正处在兴旺成熟时期，已成为诸城市新的核心CBD（中央商务区），且零售业态配置均衡，人气盛旺，劣势是停车位不足而阻碍了商场的发展空间。

②百盛商场位于广场路中段南面，地处百盛超市正对面，百货业态，总面积26000平米，其各楼层业态分布为：一楼：运动服饰+化妆品+金银珠宝二楼：品牌鞋类+品牌女装三楼：绅士馆+男装+娱乐+餐饮四楼：羽绒服饰+特价服饰其服饰品牌定位为中档，购物环境及硬件、软件均为一般，目前该店门人流量较大。

③利群诸城购物广场负一楼：超市、餐饮一楼：精品百货、化妆品、珠宝三楼：精品服饰、针织、鞋帽二楼：品牌服饰四楼：家电、家居用品、数码诸城利群购物广场计划投资5亿元，在和平街以西，密州路以南、华洋大酒店以北的40亩土地上建设。其中包括5万平方米的购物中心、3万平方米的四星级酒店、3万平方米的商业网点和一栋高层住宅楼。该项目于2007年8月开工建设，2008年9月30日即可竣工，12月底正式运营。商场分地下一层、地上四层，经营范围涉及超市、食品、百货、针织、鞋帽、化妆品、珠宝、服饰、家电、家居用品等。

④新天地购物广场新天地购物广场位于繁荣东路124号，投资5.8亿元，总建筑面积18万平米，集购物、餐饮、休闲娱乐、商务办公、四星级酒店、中百、佳乐家、新天地大酒店、新天地娱乐城及1000多家国内知名品牌，共同打造诸城商业中心。项目2007年5月份开工建设，现已基本竣工，于2009年元月正式开业