未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析.docVIP

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未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析

一、案情简介

江某于2011年4月向于某转账支付200万元，预购案涉土地使用权及房屋（案涉土地已办理有国有土地使用权证，但地上房屋未取得房屋产权证），转账后双方签订《土地、房屋转让协议》一份，约定于某以1800万元的价格将某宗国有土地5000平方米及地上未办房产证的房屋约3800平方米的两处物产一并转让给江某，并约定转让协议签订后十日内买方支付1400万元，土地过户完成后支付余下400万元。协议签订后，于某向江某出具收条一张，载明已收到江某转让款200万元。其后，江某未支付剩余款项，房屋也未进行过户登记。于某至今不能确定房屋取得权证的具体时间。2011年5月，江某向某法院提起诉讼，诉请确认其与于某签订的《土地、房屋转让协议》无效并返还已支付的200万元。于某提起反诉，要求确认该协议有效。

二、对该案两种处理意见的分析

该案审理焦点即为江某与于某签订的《土地、房屋转让协议》是否有效，对此合议庭成员之间存在两种处理意见，笔者将对两种不同处理意见的理由及价值取向作初步分析。

（一）第一种意见：案涉协议有效，江某的诉请不成立

1.得出这一结论的理由：第一，根据《物权法》第十五条规定“当事人订立有关设立、变更不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的成立和生效要件，只要合同是当事人之间的真实意思表示且不损害国家、集体和他人的利益就应当自其成立时生效。故对江某提出的案涉房屋未办理产权证书，转让违反法律禁止性规定，合同无效的主张应不予支持。第二，对于江某认为于某以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下签订该协议，协议无效的主张，因房屋转让协议载明案涉房屋未办理房产证，江某对于房屋未办证的事实应是明知的，不存在被欺诈的情形，故不应支持江某的该主张。另外，即便江某能举证证明合同订立时对方存在欺诈的情形，因合同法明确规定确认以欺诈手段订立的合同无效要以损害国家利益为前提，江某的利益不能等同于国家利益，其以对方欺诈为由主张合同无效的诉请不应得到支持。

2.此种观点的价值取向分析。一是着眼于当事人双方的意思表示，尊重当事人之间的自由意志。案涉协议系江某与于某的真实意思表示，经过充分协商，双方通过协议确定了各自的权利与义务，在当时的情况下，协议体现了双方各自利益的最大化。法院作为居中裁判者，只要协议内容不违反法律强制性规定，就应充分尊重当事人的意志，不应强加干预。二是严格区分债权行为与物权行为。债权行为与物权行为两个环节相互联系但又彼此独立，各有其存在的法律条件。合同行为作为债权发生的一种重要形式，合同成立并生效的一般要件是当事人之间意思表示真实且不违反法律规定，而物权行为是指发生法律上规定的某种事实，使物权发生变动。该事实包括了土地使用权、房屋产权登记等。在本案中，物权行为所指向的是房屋办理产权登记，江某以本案房屋未办理产权登记，违反法律禁止性规定为由要求确认合同无效的主张，混淆了不同法律关系的发生要件。案涉合同已经满足其成立、生效要件，房屋未办理产权登记属物权行为范畴，不影响合同关系的确立。三是尊重合同法立法精神，严格限制对合同无效的认定。《合同法》第五十二条第（五）项对导致合同无效的情形作出规定：违反法律、行政法规的强制性规定。合同法司法解释（二）第十四条进一步作出说明：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”从法律规定可以看出，合同法严格限制了导致合同无效的情形，除了合同法明文规定的无效情形外，适用无效情形的兜底条款即“违反法律、行政法规的强制性规定”也是有限制的，即