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土地信托模式的国际借鉴与思考

一、土地信托模式概述

二、国际土地信托模式借鉴

1.英国的“土地信托”模式借鉴

2.美国的“土地受托人”模式借鉴

3.德国的“土地基金”模式借鉴

4.日本的“城市土地再生特別措置法”模式借鉴

5.新加坡的“土地管理托管法案”模式借鉴

三、土地信托模式在中国的应用

四、对土地信托模式的思考和建议

五、土地信托模式的案例分析

1.英国的“土地信托”模式案例：伦敦奥运村

2.美国的“土地受托人”模式案例：芝加哥瑰柏航天园区

3.德国的“土地基金”模式案例：柏林沙利茨库尔茨贝格区

4.日本的“城市土地再生特別措置法”模式案例：东京都江东

区木场

5.新加坡的“土地管理托管法案”模式案例：芽笼工业园区

一、土地信托模式概述

土地信托是一种通过法律手续将土地所有权和价值分离的土地

使用方式。在土地信托模式下，土地所有权人可以将土地的产

权和管理权分离，并把管理权交由受托人或者信托公司代管。

这种模式适用于各种土地使用目的，包括住宅、商业、工业、

农业、矿业等。

土地信托模式主要由三个组成部分组成：土地所有权人、受托

人和受益人。土地所有权人将土地的所有权和管理权转让给受

托人，受托人代管土地，在规定的期限内管理、维护和开发土

地。受益人则是受托人管理土地时所带来的收益方，包括租金、

收入、土地增值等。

土地信托模式可以提高土地存在价值，减轻土地的负担，提高

土地利用效率。同时，土地信托模式还可以提高土地流动性和

降低土地使用者的财务风险，使得土地更加流通可靠，维护土

地市场的正常运转。

二、国际土地信托模式借鉴

1.英国的“土地信托”模式借鉴

1831年英国成立了“国民土地信托(NationalTrust)，该组织通

过成立土地信托，保护了大量的民族遗址、历史古迹、自然环

境和景观。这种模式的成功经验表明，权利、管理和利益的分

离可以使得公共或者共同资产的管理和保护更加专业化、高效

化。土地信托在英国已经得到广泛应用，不只是在环境保护、

文化遗产保护方面，也应用于公共基础设施建设等领域。

2.美国的“土地受托人”模式借鉴

美国在19世纪末推行了“土地受托人”模式，通过法律手续将

土地分割成小块，未使用的土地可以卖给私营企业或者教育机

构等公共机构，维护土地资源、促进土地流通。这种模式对土

地及其资源进行了更好的管理和保护，并提高了土地的使用效

率。

3.德国的“土地基金”模式借鉴

德国2005年成立了“土地基金”模式，其目的是以政府资金为

基础，以求稳定土地增值为目的运作的基金，促进土地的经济

循环。该模式旨在将土地经济运行任务投资到私人部门中，并

控制其影响下的投资流向。它通过对土地的价值进行估算，将

土地分成几个小块，对每个块进行投资管控，同时分配相应的

利益收益。

4.日本的“城市土地再生特別措置法”模式借鉴

日本政府在1998年颁布了“城市土地再生特别措施法”，促进

公共土地的开发与利用，更新基础设施、提升建筑物、改善景

观等。该法案建立了土地开发公司管理和运营公共地产的运营

模式。

5.新加坡的“土地管理托管法案”模式借鉴

新加坡政府于1995年颁布了《土地管理托管法案》，将土地

的管理和开发完全分离。该法案的核心就是将私人拥有的土地

转移为国有土地以便更好的管理和利用其土地资源。

三、土地信托模式在中国的应用

土地信托模式在中国的应用迄今为止还不太广泛。不过，随着

我国城市的快速发展和土地供给紧张，政府已经开始探索土地

信托模式的运用。例如，2013年广东省深圳市成功开展了中

国第一宗土地信托，两个商业用地项目以每平方米20000元的

价格通过土地信托转让，不仅解决了财政问题，也为企业减轻

了财务负担。

另外，2017年12月，北京市止暴制乱中心医院项目通过土地

信托转让取得使用权，这是我国首宗医院土地信托。

四、对土地信托模式的思考和建议

土地信托模式适用于各种用地类型，尤其是对于长期存量的土

地资源来说。在我国，由于土地供应量紧张，土地储备派出所

的财务压力很大，土地信托是解决土地储备压力的一种非常好

的方式。因此，在我国的土地管理与开发工作中，应大力推广

土地信托这种运作模式。

同时，我们也应该警惕土地信托带来的财务风险问题。土地信

托中，土地所有权者将土地上的产权转让给了受托人，其实际

作用是