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对重庆地票交易的指标打包拍卖的几点思考

姓名：姚创专业：土地资源管理学号：S100201

摘要：关键字：

一、地票的起源和内涵

地票交易制度2008年起于重庆。所谓地票，是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经过土地管理部门严格验收后所产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。企业购得的地票，可以纳入新增建设用地计划，增加相同数量的城镇建设用地。

地票交易制度是重庆农村集体建设用地流转的一种新的形式。重庆的地票交易取得了

显著的成就。从2008年12月4日重庆第1次地票交易，到2010年7月底，共计进行102

宗交易、23720亩地票，成交总价26.45亿元，其中最高单价为18万元/亩，最低单价为8.

02万元/亩，平均单价为11.15万元/亩。1地票交易制度为在工业化进程中守住耕地红线，确保耕地质量提供了制度保障，增加了农民的综合性财产收益，改善了农民的居住条件。

地票不是土地的票据化，也不是农村土地承包经营权或农村建设用地使用权的票据化，

而是指标的票据化。

但是，我们必须清醒地认识到，任何一项制度创新都会存在一些问题，重庆首创的地票交易制度也不例外。仍然存在诸多的问题。

二、重庆地票交易制度存在的弊端

第一，地票制度对农民、农村的支持力度是有限的，主要从地票的产生过程来看。虽然地票交易制度可以实现建设用地资源在更大范围内的置换，这使得远离城市中心的偏远农村土地也可以进入交易，并由此使农民获得更大的财产性收益。但是这种收益的获得受到诸多限制，并且回报本身也是相当有限的。首先，《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（以下简称《办法》）规定的申请农村宅基地及其附属设施用地复垦的农民家庭需要拥有其他稳定的住所和收入。显然，对于大多数农民来说，在现阶段，这一规定条件是不具备的。

地票交易指标打包拍卖指将若干地票交易的单个指标进行“打包”，形成由数量不等的单个指标组成的指标束，进行拍卖。经过“打包”后的指标是地票交易的标的。地票交易指标打包拍卖存在一系列的问题，其中最主要的问题是当事人通过影响“打包”方式来影响地票交易的秩序。

第一，指标的打包拍卖将影响农村集体建设用地权利人的最终收益。以2008年12月10日重庆农村土地交易所拍卖的两宗地票为例，其中，08001号地票（300亩建设用地指标）的成交单价为8.53万元/亩，而08002号地票（800亩建设用地指标）的成交单价为8.02万

元/亩。假设某土地权利人有1亩城镇建设用地指标，由于农村土地交易所进行交易的标的

是经过打包后的地票，改土地权利人的1亩城镇建设用地指标如果被打包到08001号地票，则其最终成交价格为8.53万元；如果该1亩城镇建设用地指标被打包到08002号地票，则

其最终成交价格为8.02万元。同样1亩城镇建设用地指标，由于不同的打包方式造成最终

成交价格上0.51万元的差价。不同的打包方式导致单个指标价格的差异，会影响到指标的

1数据来源：重庆农村土地交易所交易情况统计表（2008年12月—2010年7月）

公平竞价，损害到复垦农民的利益。

第二，指标的打包方式还会影响到地票的交易价格，从而对地票竞购方的利益产生影响。在地票指标的整个交易过程中，某张地票所包含的指标的数量是由农交所决定的，竞购方是不能按照自己的意愿来决定某张地票地票所包含的指标数量。这就造成竞购方竞购的地票所包含的指标数量与其实际需要的指标数量是不完全符合的。假设农交所人为将众多的指标打包成一张地票，由于该指标过大，超出了一些竞购方的实际需求，这就很可能将一些建设项目小、用地面积不大的竞购方排斥在地票交易之外。这样的打包方式容易造成交易不够活跃、竞价不够充分等问题，使地票的价格形成机制不够科学、合理。

第三，指标的打包方式还会滋生腐败。由于指标的打包方式对农村建设用地权利人和地

票竞购方的利益都会产生重大影响，因此具体的打包方式必然会成为各利益方活动的对象。由于农村建设用地权利人大多属弱势群体，活动能力明显低于地票的竞购方。有实力的地票的竞购方通过一系列的活动之后，很可能会影响到地票的打包方式，从而间接影响地票的交易价格。在实践中，甚至可能出现通过精心设计的打包方式，某项地票专为某一竞购方设计，从而使得该地票在交易中只有一个竞购者。可见，在指标打包进行交易的制度安排中，有实力的竞购方是很容易对地票的交易价格进行操纵的。

三、对地票交易指标打包拍卖的几点建议

第一，对地票进行标准化，将地票进行类似股票的设计，取消目前的地票打包方式