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目标成本三级科目

一、目标成本的科目分级（备注：大型房地产公司都在用哦）

包括一级科目5个，二级科目14个，具体科目名称如下：

（一）、直接开发成本

1.土地征用及拆迁补偿费

2.前期工程费用

3.建筑工程费

4.基础设施建设费

5.公共设施建设费

（二）、间接开发成本

1.工程管理费

2.营销设施建造费

3.其他间接开发成本

（三）、期间费用（财务进行管理）

1.管理费用（财务进行管理）

2.销售费用（财务进行管理）

3.财务费用（财务进行管理）

（四）、税金（财务进行管理）

1.增值税、城建税及附加（财务进行管理）

2.土地增值税（财务进行管理）

3.房产税（财务进行管理）

（五）、预备费（财务进行管理）

二、成本控制措施（大师们总结的经验之谈哦）

大体可分为两个方面：设计阶段和施工阶段。

（一）、设计阶段

设计阶段大概可分为概念设计、方案设计、施工图设计。

1、概念设计阶段的成本控制：企业可在项目选型、项目规划、品质定位等

方面多做一些多花费一些时间和精力，做到前期少投资，后期多盈利。

2、方案设计阶段的成本控制主要的工作就是工程方案测算及选择：包括桩

基类型（采用管桩还是灌注桩）、地下室的层数及层高、轴网（开间和进深的大

小）、顶板类型（无梁楼盖还是有梁板）、户型选择（户窗比大小、阳台是否敞开）、

人防面积的多少、车库车位的大小、外立面质感（平涂还是质感涂料）、精装修

标准（做800还是1200）、材料品牌（如门窗、电梯、配电箱）、景观的多少（景

观决定品质，但造价也高）等。这些都是设计的大方向，取舍于成本及后期收益

之间做权衡。

3、在设计方案完成后，施工图设计主要影响造价的是各项工程的含量，此

时成本控制的重点主要是做减法：设计院在做图的时候，更偏向于用更保守的标

准去设计，成本控制的重点主要是做减法：比如在设计合同里约定限额指标、公

共区域不必要的保温层、各部位的保温砂浆是否做薄一点、不必要的厨房及阳台

防水、栏杆主材含量优化等。

（二）、施工阶段

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。

加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配

供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三

超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企

业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。

该阶段成本控制的主要工作为：

1、抓好合同管理，减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程变更

实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔

赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，

严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角

度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另

外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效

控制。2、从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照

监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上

建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程

进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单

价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。3、从技术措施上展开项目投

资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、

新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目

投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接

费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率

和缩短工期的有力保证。4、从经济措施上展开项目投资的有效控制严格控制现

场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最

大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料

或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价

（三）、避免无效成本

企业为了实现目标成本与落实责任制度，就应尽可能地避免无效成本的发生。

1、企业应强化监督职能，设技术“监督”由工艺、质检等部门负责，经济

“监督”则由财务、审计等部