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(1)控制性详细规划的内容
控制性详细规划的主要任务是:以总体规划或分区规划为依据.详细规定建设用地
的各项控制性指标和其他规划管理要求,强化规划的控制功能,并指导修建性详细规划
的编制。具体地说,控制性详细规划的内容有以下几点。
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线;
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求;
③确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高;
④根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线;
⑤制订相应的土地使用及建筑管理规定;
⑥控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域,规模一般在
1km?。
(2)控制性详细规划的编制方法
①基础资料的收集
控制性详细规划至少应收集以下基础资料:
a.总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求,相邻地段已批准的规划资料;
b.土地利用现状,用地分类应分至小类;
c.人口分布现状;
d.建筑物现状,包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等;
e.公共设施规模及分布;
f.工程设施及管网现状;
g.土地经济分析资料,包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价
变化、开发方式等;
h.所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
②控制性详细规划的用地分类和地块划分
控制性详细规划的用地应分至小类。控制性详细规划的地块划分可按规划和管理
的需要划分为区、片、块几级。块是控制性详细规划的基本单元,其划分的原则为:
a.应保证地块性质单一,避免不相容使用性质用地之间的干扰;
b.严格遵守总体规划或分区规划及其他专业规划的要求:
c.尊重现有用地产权或使用权边界;
d.考虑土地价值的区位级差;
e.兼顾基层行政管辖界线。便于现状资料的收集及统计。
地块划分可根据开发方式和管理变化,在规划实施中进一步重组(小块合并成大块
或细分为小块)。
地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待,新区的地块规模可划分得大
些。面积控制在0.5~3公顷,旧城改建区地块可在0.05~1公顷。
(3)控制性详细规划的控制体系
控制性详细规划控制体系的内容可分为以下几类:
①用地控制指标:用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性;
②环境容量控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、人口容量;
③建筑形态控制指标:建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、
相邻地段的建筑规定;
④交通控制内容:交通出入口方位、停车位;
⑤城市设计引导及控制:对城市重要地段的地块.需对地块内建筑的形式、色彩、
体量、风格提出设计要求;
⑥配套设施控制:生活服务设施布置,市政公用设施、交通设施和管理要求。
以上控制内容中的前5项属地块控制指标,可分为规定性和指导性两类。规定性指
标是必须严格遵照的指标;指导性指标是参照执行的指标,其目标是贯彻发展规划和开
发控制的意图,将控制要素具体为布局引导。为修建性详细规划与建筑设计提供依据,
引导城市建设有序进行。
地块规定性指标一般为以下各项:
①用地性质:规划用地的使用功能,可根据用地分类标准进行标注。
②用地面积:规划地块划定的面积。
③建筑密度:即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比,通常以上限控
制。
④建筑控制高度:即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
⑤建筑红线后退距离:即建筑相对于规划内道路红线后退的距离,通常以下限控制。
⑥容积率:即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定
上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益,可综合考虑征地价格与建筑租金的关
系。根据不同的用地性质来决定,防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上
限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
⑦绿地率:即规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,通常以下限
控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿
地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于1%的雕塑、水池、亭
榭等绿化小品建筑可视为绿地。
⑧交通出入口方位:规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体可分为以下几
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