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上海酒店式公寓市场分析汇报

酒店式公寓定义和概念分类

酒店式公寓定义

酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务寓所。其基础特征为：房屋结构和布局基础类同于一般公寓房，但底楼通常设置服务台；套内提供居家生活所需厨房、卫浴、家俱等设备和生活物件；公寓内通常配置能提供餐饮、健身、商务等多个服务会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓基础服务水准通常全部达成高星级酒店标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住用户家庭式服务，从确保住户私密性到提升寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。

酒店式公寓比较酒店而言，因为没有硬性指标限制，所以投资成本相对较低而经营方法则愈加灵活，通常使用长租或长短结合租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行方法。在租金方面，较低投入和长久租赁用户增多给了业主更大降价空间，所以相比高星级酒店，租金会愈加廉价，由此良性循环，吸引到更多长租客入住。从售价方面，虽略高于一般高级公寓，但优厚投资回报也逐步吸引众多投资客们冲入酒店式公寓市场。

中国酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们通常在城市商业集中地域，CBD及高级住宅集中地域，关键客源是境外企业、跨国企业驻华中短期办事人员和各国驻华领事和部分中国企业家等。伴随中国加入WTO和各地商品房内外销并行政策落实，高质量，优服务寓所需求量正逐年增加，而酒店式公寓这一新兴物业恰好填补了市场空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所表现形式也受到了越来越多人肯定。

概念分类

现在上海酒店式公寓市场发展越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在一般消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。但因为经历了几年发展，内外资开发商并存，更因为各自开发理念和经营方法不一样，各自却占有着不一样市场份额，从物业背景和性质上来看，大致能够分为以下几大类型：

转型酒店式公寓：

自从上海8月实施内外销房并行政策以来，越来越多已建及在建外销房感觉到了经营方面市场压力，所以凭借着本身服务及配套设施上优势，在宣传上以高级酒店式服务公寓形象替换以往外销住房称号，而且凭借其良好口碑，吸引了相当用户入住。

特征

地理分布：这部分类型酒店式公寓关键分布和长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。

计划分析：因为这类物业开发背景，所以小区计划建筑风格多和国际接轨，更符合外来人士居住理念和习惯，小区内部计划严谨，内景宜人。

在房型和面积设计上，和新兴酒店式公寓有很大差异，大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比50－80%以上，甚至有些只计划三房以上房型，如：东方雅苑主力房型是三房，面积范围在203－231

配套设施：配套设施比较齐全，会所通常全部提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施通常只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）无偿开放。

物业管理：这类物业物业管理企业大部分是由开发商自己组建物管队伍前来担当，提供标准酒店式管理服务。在管理中重视维护住户私密性，重视和住户亲善交流，提供人性化物业管理服务。

经营方法：现在些类酒店式公寓90%以上是只租不售，当然其中也有部分是能够购置，不过售价不菲，而且大部分出租物业全部以长租形式运行，通常1年起租居多。这么不仅便于公寓内管理，而且还能经过和用户之间长时期交流联络，加强对其服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家感觉。

销售通路：多以网页、杂志和高级场所提供无偿刊物作为其关键营销推广媒体。

价格分析：现在徐汇、长宁、静安三区这类型物业租金约在每个月$1000－6000/套之间。主力价格段约维持在每个月$1000－2500/套之间。

关键客层：现在此种类型物业客源关键来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，关键客籍是来自境外及港台等地域中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。

出租情况：现在市场上这类物业出租率普遍情况很好，出租率基础维持在80％左右。

档次定位：在这类型酒店式公寓档次定位上，大部分可称作为高级型，当然其中不乏还有一部分是豪华型，如在徐汇衡山路41号等。

代表物业：有著名名全部城，鸿艺豪苑——鸿艺会，仁恒滨江苑，衡山路41号，温莎公寓，上海商城等全部属于这类物业。

B、外资酒店管理企业经营型：

因为酒店式公寓产业属于服务型物业，所以口碑很关键，正是因为如此，越来越多酒店式公寓，为了提升其品牌形象及著名度，聘用联同国际著名酒店或酒店管理企业涉足。所以在服务传统意义上更类似于酒店，但同时又提供更为人性化家庭式服务，如照看儿童等等。在房型设计上，和酒店大不相同，通常一房、两房、三房及复式等房型全部有，所以在房型设计上更类似于公寓房，所以我们称其为“公寓式酒店”物业。

特征

地理分布：通常分布在经济高度发达CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商