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房地产企业会计核算策略研究

【摘要】房地产具有开发周期长、投入大、价值高等特点，以

至会计核算中存在诸多弊端，本文将针对房地产企业会计核算策略

进行研究，从而达到使房地产企业合理地确认收入、费用及损益的

目的。

【关键词】财务风险；房地产企业；会计核算策略

1房地产企业会计核算存在的问题

1.1会计科目设置缺乏科学性

会计科目的定义是指对经济活动或会计对象的具体内容，进行

详细分类设计的会计项目。而设置会计科目是会计专业独有的方

法，也是依据国家法规、会计学科的统一技术标准、行业规范，以

及各个企业的组织形式实施分类管理的基础性工作，而且会计科目

能对会计活动进行监督和控制。那么在房地产开发企业中关于会计

科目的设置，也是根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终

结账，而且需要年前建新账。但这样的规定并不适合房地产企业会

计核算，由于房地产开发企业建设周期长，在项目竣工验收前均为

在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项

目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧

账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这

样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的

工作量。

1.2财务风险披露不够充分

新会计准则对财务风险的规定是指在企业的各项财务活动中，

由于企业受到内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，

在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，具

有不确定性，从而蒙受损失的可能性。对于房地产开发企业而言，

财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化，而致使企业的房

地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业的财务

风险主要来源有投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、

汇率风险等等方面的风险。这种高风险性就要求房地产开发企业相

对于其他企业必须更充分地揭示风险。目前我国会计制度中并没有

针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定，虽然我国证监会

允许房地产开发企业提取质量保证金，并要求披露其核算方法，其

要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于

抵押贷款的担保风险，但是从上市公司披露的实际情况来看，关于

质量保证金问题基本未加披露。

1.3房地产企业商品成本与售价不对应

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发

完成，到确认收入的时间跨度从1年到6年时间不等。根据《企业

会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得

的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，

并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，

应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建

造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成

本。所以对于在项目建设期内，如果大量投入资金，并发生大量费

用计入当期，而且由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，

那么预售款项也无法确认为收入，结果是为配比原则的应用也造成

了相当的困难。一是会出现多计开发成本。如某些不能有偿转让的

公共配套设施，人为多予提计入成本，虚构欠付的工程款挂账进成

本，拖延工程结算时间，推迟项目财务决算等等问题。二是滥挤乱

摊成本，为了达到降低应纳税所得额，通过人为将应由未售商品房

负担的成本挤入已售商品房承担，将非开发项目的借款利息、福利

费、工资等计入该项目，从而虚减项目利润。又如房地产开发商品

的成本载体计算是整个建设工程，当其在销售时则是按楼层或户型

为单位，根据楼层的高低，户型的好坏，往往就会造成单个楼层或

户型的售价明显与其成本不配比的问题存在。

2房地产企业会计核算策略

2.1房地产会计科目设置应体现直观、明细等特征

在进行房地产会计科目设置时，房地产企业应根据自身企业开

发项目的多少，公司的规模大小及内部管理需要来进行成本的核

算。那么对房地产开发企业的会计科目设置时，应当设置成开发成

本项目，房屋开发成本（土地、安装）。其中房地产开发包括土地

开发和房屋开发两类，对于开发成本的二级科目设置为土地开发成

本、房屋开发成本，土地开发成本又包括商品性土地开发成本，主

要是作为土地一级开发。并且对于房屋开发又可以分为商品房、周

转房、出租房、代建房等。开发成本以单项工程作为成本核算对象，

并进行辅助核算，主要通过财务软件启用项目管理辅助核算模块来

完成，另往来账科目，如应付账款也应启用项