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商品房预售合同纠纷案件常见问题及典型案例分析！

商品房预售合同纠纷中常见问题分析

梳理业主的诉求及依据的事实理由，分析商品房预售合同纠纷案

件中常见问题如下：

1

团购费返还责任及主体不明

团购作为一种新兴的消费方式和促销模式，可以提升客户与商家

的谈判议价能力，商家可以给出低于零售价格的团队折扣。当购房者

在诉讼中主张解除合同或者双方已经协商一致解除合同后，团购费的

返还便成为常见问题之一。

常见争议一是团购费是否应当返还，二是由谁返还。显然，由谁

收取应当由谁返还，但是团购费是谁收取的，双方往往存在争议。通

常，购房者主张团购费是在售楼大厅与部分购房款一并刷卡缴纳的，

不认为是中介机构收取，因此主张开发商承担返还团购费的连带责任；

或者主张团购费给了中介机构应当由中介机构返还，与此同时购房者

提交了团购费缴纳的收据或者银行交易明细，但是收据上载明的公司、

银行转账的收款方既不是开发商，也不是中介机构。

2

装修质量问题多样且装修责任主体不清

实践中，购房者与开发商约定交付精装修房屋的现象越来越普遍，

装修存在的问题也接踵而至，总体上包括装修质量问题和装修责任主

体问题。

——装修质量多样

一是实际交付的装修样式及质量是否与开发商宣传的样板房一致。

样板房通常是开发商在销售现场设置的模型，虽然为了规范开发商或

者销售者的销售行为，《商品房销售管理办法》第31条规定房地产开

发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、

设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当

与样板房一致。审判实际中，购房者通常仅是表示交付的房屋与样板

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房不一致，但实际上合同中并没有约定，因此需要购房者对样板房具

体是什么，以及对样板房与开发商应当交付的标准相一致的诉求进行

举证。购房者通常在这方面的举证能力较弱。

二是装修质量与合同约定的交付标准的“区别”。首先，大部分

合同对于装修质量的约定并不十分明确，通常仅是对采用什么材质进

行约定，如“高级乳胶漆”等模糊字眼；其次，个案中出现的装修质

量问题各种各样，比如房屋漏水、墙面裂缝、没有安装防护栏、柜子

破损、甲醛超标等。而装修公司则称仅是存在瑕疵，不影响入住。所

以双方常因此产生矛盾。

——责任主体不明

实践中，购房者与开发商签订商品房预售合同时，常与开发商指

定的装修公司同时签订委托装修协议。从法律关系上看，购房者既与

开发商之间建立房屋买卖合同关系，又与装修公司之间建立装饰装修

合同关系。从合同履行上看，部分合同约定开发商与装修公司同时交

房，但部分装修公司以购房人“授权”的方式或者装修合同“约定”

的方式直接从开发商处取得钥匙，架空购房人的直接参与。甚至有购

房者误认为开发商与装修公司为同一公司，称两份合同系同时签订，

约定交付“精装修”房屋，或者主张开发商与装修公司为关联公司，

故将两者共同诉至法院，要求就逾期交房承担连带责任。

3

政策调整导致购房者无法办理贷款，责任划分存有争议

商品房买卖是大额交易，贷款成为购房者最常见的选择。另外，

房地产业是我国的支柱性产业，受国家政策调整的影响较大，调整贷

款政策成为国家常用的调控方式之一。比如，2017年3月17日至4