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城市更新一二级联动实施方案

目前城市更新存在的一个根本性的堵点：城市更新项目公共服务

配套占比高，投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资。

城市更新项目一般需通过银行提供的城市更新贷款筹集更新资金，但除

了做的较早的广东上海外，其他城市的城市更新贷款表面上可以实现自

求平衡，实际上还是要靠地方政府背书或国有企业担保。项目自身的收

益不足以偿还银行贷款，怎么办呢？

城市更新项目能否成功实施，核心在于资金能否解决，资金能否解决的

关键是项目能不能自平衡，能否自平衡的关键则是项目的用地和规划政

策。

目前看来，各地将一二级开发捆绑从而达到自平衡的路径一般有下面几

种：

1.原土地权利人自主改造；（天津、北京、成都、广州）

2.原土地权利人的合作企业协议出让获得土地；（广州、成都、上海、

北京）

3.带条件招拍挂；（深圳、广州、重庆、徐州）

4.协议搬迁形成“净地”划拨或协议出让给实施业主；（福州、成都、

深圳、佛山）

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5.“地随房走”模式；（成都、北京）

6.存量用地房屋转型升级；（重庆、徐州、北京）

7.不具备单独建设条件的土地划拨或协议出让；（重庆、徐州、北京、

南京）

下面将各地的用地和规划支持政策摘录如下，有需要的读者不妨仔细体

会。

一、天津市

·《老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》（2021年6月1

8日）

1.可通过政府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体。实施

主体应按照市场化方式实施更新改造。

2.城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施

可以由实施主体负责运营。

3.确保本区各类城市更新改造项目的资金平衡，可按照单个更新改造

项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、全部更新改造项目总体平衡方

式，统筹实现资金平衡。

4.各类更新改造项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划

指标，允许建筑高度适度提高

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5.支持土地使用权人自主更新。不改变土地用途的，可维持原供地方

式；土地用途变更为经营性用途或新增建筑面积用于销售产权的，按照

新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期

土地使用权市场价格的差额补缴土地收益，办理相关用地手续，

6.各类更新改造项目周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以

一并纳入更新改造范围。

二、重庆市

·《城市更新管理办法》（2021年6月18日）

第二十六条城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方

案，采取协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。

采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控

制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让

合同。符合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方式办理供地手续。

第二十七条鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科

技创新等政府扶持产业；转型升级后，在符合规划的条件下，产权人可

按有关规定完善用地和产权手续。

第二十八条城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零

星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，重

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