还原保障性住房的保障本质-杭州市住房保障存在的问题浅析.docx

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还原保障性住房的“保障”本质-杭州市住房保障存在的问题浅析

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摘要：近年来，商品房价格一路飙高，在推行限购限贷政策的同时，住房保障政策也备受关注。本文分析在实际操作过程中，保障对象、标准等的设定逐渐脱离了当前的建设管理机制，影响“保障”功能实现的问题，提出了调整优化以还原“保障”本质的政策建议。

关键词：廉租住房，经济适用住房，公共租赁住房，杭州

1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我国住房制度进入市场化阶段，一方面提高了住房的配置效率，另一方面也加大了中低收入家庭的住房困难，使得完善的住房保障制度变得必须而迫切。至此，杭州市住房保障工作正式起步。

一、杭州市住房保障现状

多年来，杭州市逐步构建了包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房(拆迁安置房)、公共租赁住房、危旧房改善和人才专项用房的“六房并举”保障性住房体系。在杭州市保障性住房体系中，由于目前危旧房改善工程基本完工，限价商品房专用于拆迁安置(也称拆迁安置房)，人才专项用房则面向各类符合条件的人才，面向中低收入家庭的保障性住房有廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房三类。截止2010年底，杭州市区累计保障住房困难家庭120，054户，占市区家庭总户数的18%左右，有效改善了困难群众和弱势群体的居住条件。但是，在商品房价格居高不下的市场环境下，保障性住房的供求矛盾依然存在，杭州市的保障性住房也存在职能缺失异位的现象。由于保障性住房的定位与相应建设管理机制的脱节，造成“保障性”功能受限，主要表现在以下三方面：

1、保障范围扩大过快

近年来，这三类保障性住房的收入准入范围不断扩大：廉租住房供给对象从低保标准的1.2倍经三次调整，扩大到低保标准的2.5倍(含)以下；经济适用住房准入标准由上年度人均可支配收入60%以下放宽至低收入家庭一次性放宽到80%及以下的中低收入家庭；公共租赁住房则根据保障对象不同，分别设定上年度人均可支配收入60%和90%的准入限制(见表1)。

表1杭州市保障性住房保障对象与收入标准

保障性住房类型

保障对象

廉租住房

低收入家庭

人均收入在城市低保标准2.5倍以下

1312元/月

经济适用住房

低收入家庭

上年度城镇居民人均可支配收入的80%以下

2002元/月

公共租赁住房

符合经济适用住房申请条件又暂无力购买的城市中等偏下收入住房困难家庭

上年度城镇居民人均可支配收入的80%以下

2002元/月

大学毕业生、创业人才

上年度城镇居民人均可支配收入90%以下

2252元/月

目前，杭州市最低收入标准为1310元/月，三类保障性住房的收入限额均高于该标准。在香港等公共房屋制度发达地区，保障性住房准入的收入限额基本与当地最低收入标准持平，近两年来快速扩大保障范围为保障性住房的建设和管理带来了极大压力。与国内大部分城市相同，杭州市针对收入高低、对象差异，提供不同的保障性住房品种，侧重于“垂直保障”。这类保障方式虽然更具层次性，但由于保障住房类型的多样性，对政府投入和建设管理机制的要求更高。杭州人口密度大、商品房房价过高，住房保障正处于初级阶段，受经济实力和法律环境的限制，现行的建设管理机制无法完全有效支撑过大的保障范围和过多的保障住房品种，容易造成资源分散，增加建设压力，加剧供求矛盾，影响政策实施效果和民众情绪。

2、保障面积标准过高

杭州市廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房三类房屋建设面积各有不同(见表2)，人均居住面积为15平方米左右，远高于香港等地公共房屋人均面积，保障面积标准过高使得保障性住房的基本保障功能倾向于福利化。

由于杭州本身的城市魅力，城市人口不断增长，土地资源紧张。另一方面，因建筑条例等要求限制，住宅有日照时间要求，因此建筑密度、层高均有标准，只能通过合理规划设计，控制户型面积来实现保障性住房的可持续发展。保障性住房重在保障实用，而非改善，杭州的面积指标高于香港。对于一个保障性住房起步不久，政府财力不足的城市，保障水平过高，将不利于退出机制的执行，加重政府的财政负担，削弱房地产市场化的程度。

表2杭州市保障性住房准入与建设面积标准

廉租住房

经济适用住房

公共租凭住房

准入条件(面积)

人均现有住房建筑面积在15平方米(含)以下，或3人以上家庭现有住房建筑面积在45平方米(含)以下；

申请家庭房产建筑面积小于48平方米(含)

无

建设标准

建筑面积不低于36平方米、不高于50平方米

建筑面积一般控制在60平方米左右，部分控制在80平方米左右

单套成套建筑面积严格控制在60平方米以下

3、保障性住房选址欠佳

由于土地资源紧缺，目前杭州的大型保障性住房居住区多建在三墩北、长睦、丁桥等地，远离市中心，周边配套设施落后，尤其缺乏便捷的交通网络，造成住户出行不便，增加了保障对