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企业拆迁补偿审计应关注的重点

企业拆迁补偿涉及办公楼、工业厂房、机器设备的转迁，与普通居民拆迁相比，情况更复杂，作业量更大。特别是机器设备转迁专业性更强，牵扯的利益更多，极易发生骗取土地、房屋和设备转迁补偿款的问题和违规操作的现象，是各拆迁指挥部滋生腐败的高发区。因此，在审计过程中要重点关注。

一、关注土地补偿

《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》等法律法规都对企业建设占用土地，涉及占用农用地转建设用地都作出了明确的规定。然而在实际中，企业建设厂房存在很多违规用地的情况，如没有按正常程序拿地，相关土地证件不齐全，土地超过使用年限等。对此，在审计的过程中要重点围绕土地合规性进行审计。

对于征迁企业占用国有土地的情况，要核实国有土地使用权方式，是经过出让、划拨还是租赁取得。若经过出让取得，审查相关土地证件是否齐全，是否属实；若划拨取得，在审查相关证件的基础上，还要核查是否扣除相应的应缴纳的土地出让金；若经过租赁取得，因租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的，审查时要重点关注，查看是否将此类情况也纳入补偿范围内并进行补偿。

对于集体土地，查看土地使用权取得形式。是土地承包经营权还是集体建设使用权，是否有土地租赁协议，是否占用基本农田。对占用基本农田的企业要重点核查，《基本农田保护条例》规定，基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。查看是否属于非法占用土地的情形，是否将非法占用土地的企业纳入补偿范围内并进行补偿。

二、关注房屋及附属物补偿

企业房屋和普通住宅房屋相比，有更多的工业厂房、办公楼，拆迁面积更大，因此，在审计的过程中要重点关注房屋及附属物补偿与实物是否匹配，房屋的产权是否明晰，房产证是否齐全，房屋权属证明是否属实；是否存在征收公告发布以后乱搭乱建、擅自改变房屋用途的情况；是否存在对征收公告发布以后新建、扩建房屋也予以补偿的情况。对于抢建的核实，以征收公告发布日为时间节点，通过以前的卫星图像对比，来查找公告发布后的新建建筑，核实属于违法建筑的补偿金额一律不予认定。

对于评估报告的房屋、装饰装修、附属物数据要与现场认真勘查核实，补偿金额要严格参照当期市场价格及相关补偿标准规定执行；对于评估报告中调整、增评事项的真实性、合理性要认真核实；严格审查是否存在弄虚作假情况。

三、关注机器设备转迁补偿

机器设备转迁补偿金额，是企业拆迁补偿金额争议最大的一部分。因此在审计时对机器设备的合理性要重点关注。由于机器设备的功能、使用条件、使用时间和现实状况等千差万别，对机器设备的评估专业要求很高，尤其是带有很强行业特性的专用设备，差别更大，所以评估人员要求更高。在项目前期要重点查看评估公司是否具备专业的设备评估资质，是否是专业的设备评估人员，我们所安排的审计人员最好也具备必要的有关工程技术知识，在特殊情况下还需要购买社会服务邀请有关专家共同审计。

机器设备一般分为可移动和不可移动的。不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的一般是搬迁费。审计时一定要现场实际勘查，查阅设备财务，明晓账面价值。对地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程应尽可能取得原设计图纸等书面资料，尽可能进行必要勘探测试。查看是否对设备能否移动进行区分，是否将可移动的设备全部纳入不可以移动范围而多套取资金；查看设备资产数量是否正确，是否存在虚报资产的情况；补偿标准是否按照设备使用年限进行折旧，评估方法是否合规；拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等搬迁费用是否依据实际发生额或市场行情计算。

四、关注停产停业损失补偿

停产停业损失补偿，是企业拆迁单独额外补偿的费用，是考虑到拆迁给正常生产经营的企业造成损失而给予一定的补偿，各地都出台的有具体补偿标准，因此在审计中要重点关注补偿标准是否按规定执行，是否存在多补多算的情况，是否存在没有文件规定额外再给予其他补偿的情况。

项目启动前期要查看企业的营业执照、纳税登记、纳税记录是否齐全，若属于无证经营偷税漏税，都不应纳入此补偿范围。实践中存在很多企业注册地址和实际经营地址不一致的问题，审计时要核实企业拆迁地址与营业执照地址是否一致，若不一致是不满足合法经营主体的，要查看是否将此类情况也纳入拆迁补偿范围。