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SWOT分析法案例--第1页

基于SWOT分析法的旅游地产开发模式选择

旅游业和房地产业己成为国民经济的新的增长点,作为房地

产业和旅游业交叉的一种行业,旅游房地产的健康发展对于促进

两大产业的良性互动具有重要意义。对比了目前学术界对旅游地

产开发模式的划分,主要有四种基本模式:以提供第一居所为目的

的景区住宅开发、以旅游度假为目的的度假房地产开发、商务度

假开发模型、综合性旅游房地产开发模型。

旅游地产选择开发模式并不单单是企业内部的事情,企业需

要借助外界的资源,同时外界环境的变化又能密切影响到企业在

不同模式下的发展状况。因此企业在选择开发模式的时候要把外

部因素作为首先要考虑的因素,包括政策法规环境、经济环境、

市场环境、社会文化环境等方面。内部因素从自身资源(自然资

源、气候状况、独特资源、历史资源、文化资源)、基础设施状

况(公建配套、邮电医疗等服务设施、通讯设施、环境质量)、企

业自身状况(经济状况、融资能力、人力资源)这几个方面考虑。

根据SWOT分析方法,旅游地产开发模式选择过程就是综合

衡量内部条件和外部环境,选出最适合的发展模式。在对内部条

件和外部环境进行综合分析的基础上形成四种可供选择的战略

模式:SO模式、WO模式、ST模式、WT模式。SO模式是项目

的内部条件和外部环境都优越的条件下适合发展的模式,WO模

式是项目的外部环境优于内部条件下适合发展的模式,ST模式项

目的内部条件相对外部环境优越的模式,WT模式在项目内部条

件和外部环境均处于弱势时选择发展的模式。

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SWOT分析法案例--第2页

在进行SWOT分析的基础之上,形成的旅游地产开发模式选

择矩阵如图1所示。

项目的内部因素和外部因素中关键因素的确定是编制

EDFE表和ICFE表时首先要解决的问题。前面我们已经对内部

因素和外部因素进行了界定,但是对于不用的项目各个因素的影

响程度是不同的,也就是说,他们在EDFE表和ICFE表中的权重

不同,因此,针对不同的开发项目各开发商需要确定本项目中各因

素的权重,才能得出符合该项目的结论。对关键要素的权重确定

需要进行实地的考察,企业可以根据自己的情况组织相关方面的

专家学者进行实地的考察,然后集合各方面专家的意见确定所有

影响因素的权重。最后可以采用专家打分法确定各个影响因素的

权重,如表1。

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SWOT分析法案例--第3页

判断矩阵中的元素Aij表示战略因素Ai对Aj的相对重要性,

其判断尺度可以使用以下标度法:

1表示Ai与Aj具有同等重要性;3表示Ai比Aj稍微重要;重

要;7表示Ai比Aj强烈重要;9表示Ai比Aj极端重要;2,4,6,8界

于上述两个相邻判断尺度的中间。

Aij具有三个特征:(1)Aijo:(2)Aji=1/Aij(3)i=j时,Ai=Aj

将各指标得分汇总就可得到其分值,所有指标的分值汇总即

可得到总分值,公式如下面所示:

每个指标的分值Mi与总分值M的比重Ki就是该指标的权

重,即,Ki=Mi/M。如果有R位专家参加评分,那么就可以求出其平

均值作为指标的最终权重,计算公式为:

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在进行开发模式选择的过程中我们主要是通过项目内外部关键

影响因素的分析评价来进行内外部环境的评价。下面的表是针对

影响旅游地产开发模式选择的关键的内部和外部影响因素编制