房地产关键词.pdfVIP

房地产关键词

年房地产关键词

关键词一：无人区

仅仅是1年前，大家还在惊叹几家房企的销售额超过了2000亿，谁能想到

年至少有3家房企的销售额突破3000亿呢?

中国的房地产，起步晚，但发展得太快。中国又有自己的特殊性。内地房企

早期可以学中国香港的房企，之后可以学欧美的房企，但到今天，很多事情只能

自己摸索了。

中国地产行业已经进入“无人区”：

就规模而言，万科等成为世界最大房企后，要找到新的学习标杆已经很难;

就时代而言，人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力，

逐渐消失或减弱，必须要找到新的发展动力，这个无法学习别人;

就房价而言，房价收入比、房屋租售比等数字已经没有先例，比如房价收入

比，已经远远超过国际上8—10倍的警戒线，没有人知道安全的边界在哪里;

就理论而言，国际通用的房地产18年大周期等在我国已经被证明不成立，

楼市几乎成了无法预测的市场。

关键词二：跌破8%

年前三个季度，内地房企平均利润率跌至7.8%;而年上半年，这一净利润率

还有为8.15%;这是内地房企利润首次跌破8%。

房企利润什么时候到过这么低啊?且不说之前利润20%乃至更高的黄金10

年，就是成交相对低迷的年，房企同期利润率也有10.1%。

房企利润为什么下跌?从数据来看，地价太高，是房企利润下降的主要原因

之一。

此外，大房企在地产市场所占规模越来越大，他们在竞争中急速扩张，而利

润和规模扩张几乎是不可兼得。

在A股127家上市房企中，前三季度净利润同比下滑的房企达44家，其中

10家是主营收入上升，但利润却同比下滑。

规模大了，赚钱反而少了，这是最大的悲剧。但也无可奈何。因为如果以扩

张为主要目的：地贵也得拿;利息高的钱也得借;内部少限制、多发钱才能提高效

率。

关键词三：调控

按照多位地产大佬的判断，最新的调控完全不同于以往任何一次调控，大家

要对此有充分的心理准备。明源君认为，大家至少要做好1年半—2年不放松甚

至进一步收紧的准备。

年的调控是崭新的，具体说来有以下特点：

1、因城施策，不但一二三线的政策不同，同一类城市的政策也不同。

比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市，

因为离上海近，也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化，而不是

看属于哪一线。

2、层层加码，不达目的誓不罢休。

上海、深圳这样的城市，下一次重手，隔几个月还没缓过来，再来一次，这

在以往是不可能的。

3、立体化，限贷、限购、限价，一起上，几乎穷尽一切手段。

市场终端的供给、需求都在改变之列。其中比较创新的是限价，也就是说政

府根据你的成本和利润率，批准一个价格，因为这个价格低于市场价，所以在南

京、苏州等地，有一段时间买到房等于中奖。

不过，明源君认为，因为土地供给、人口变化、城市化这些根本因素没有得

到变化，所以，调控所能起到的效果，只是抑制房价上涨的速度，而不会改变这

一趋势。

长期来看，决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间，正是反

周期操作的机会。

关键词四：地王

年，层出不穷的地王让整个地产界的高潮一轮接着一轮。面粉贵过面包，楼

面价高于周边二手房房价，调控加码后，许多之前买地王的房企正忙着卖地王或

者搞合作开发，以降低资金压力。

买地王的房企有两种，一种是知道自己为什么拿地王的，另一种是跟风的或

手里没地了被迫的。跟风的、被迫的现在基本都出现危机了。

知道自己为什么拿地王的，有两类。其中一类是战略性拿地的，为了进入一

个新的城市或者区域，不惜代价。

另一类，则是部分融资成本特别低的国企，因为在专业方面没有优势，采用

了一种极端的战术通过造地王，把融资成本低这一优势变成不可逾越的

护城河，以时间换空间，用金钱战胜专业。

如果国企的年息在2以下，其5年的财务成本低于10，10年的财务成本低

于20。也就是说，拿地10年后卖出房子，也不是不能接受的。

因此，其拿地时参考的房价的底线，是5年、10年以后的房价。

很多国企在拿地、产品、运营乃至一般意义上的成本控制方面，并不具有什

么优势。

一旦他们在一个区域炒出了