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二三线城市去库存压力大,中航地产变卖

房产业务聚焦物业管理

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在全国房价再一次高歌猛进之际，以二三线城市业务为主的

中航地产却选择了急流勇退，把自家的房产业务全部变卖。

今年以来，虽然一线城市房价上涨，二三线城市房价也跟着

涨，但以二三线城市业务为主的上市房企中航地产（000043.SZ）

却把自己的房产业务几乎全部卖尽。

中航地产将旗下10家地产公司卖给了保利地产，交易价格

为23亿元。中航地产为何要剥离地产业务？尤其是公司一面称，

一些项目开盘销售率超过80%，一面却要放弃房地产业务，中航

地产房产项目的真实销售状况究竟如何呢？记者就相关问题询

问中航地产，公司未能给出一个合理说法。

房产业务盈利能力弱

此次中航地产转让的10家房地产项目公司股权以及1个房

地产项目在建工程，分别位于成都、昆山、贵阳、南昌、九江、

赣州、惠州、岳阳、新疆等省市，也就是说基本上都处于二三线

不发达城市。

因这些项目所处地理位置不具吸引力，中航地产转让10家

下属公司股权仅得到23亿元。但这些几乎是中航地产在地产领

域的全部家当，其收购方——保利地产公告透露的信息便是佐证。

关于此次交易，保利地产在公告中称，此次房地产业务整合“

的交易范围为中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发

业务平台公司和项目公司的全部股权”。

除了地产外，物业管理也是中航地产的一部分业务。今年上

半年，公司物业管理业务占据了总营收的三分之一，房产业务占

比则超过二分之一。

由此可见，对于当前的中航地产来说，房地产业务在其总盘

子中仍占据大头。那么，中航地产为何要把自家的房产业务全部

变卖？

答案在于中航地产对其房产业务不再抱有信心了。公司在公

告中表示：虽然自2014年年末以来房地产市场整体平稳回暖，

但宏观经济增速放缓、行业整体发展速度减缓。与此同时，房地

产行业竞争依然保持激烈状态、整体盈利能力下滑，未来继续保

持房地产开发业务的快速增长难度很大。

中航地产还认为，公司因房产项目主要集中在二三线城市，

去库存压力较大。其在公告中称，2015年，虽然全国商品房销售

金额仍同比增长，但是行业库存仍居历史高位，2015年年末商

品房待售面积较2014年末同比上升15.6%，同时，城市分化严

重，部分二三线城市库存压力巨大。

中航地产的房产项目正是位于贵阳、昆山、赣州等二三线城

市，受库存偏高及经济不景气的影响，虽然市场成交和价格呈现

恢复态势，但是未来发展仍面临较大压力。

卖掉房产公司股权后，中航地产打算今后着重发展物业管理。

在中航地产看来，公司置出未来行业风险较大、盈利增长能力较

弱的房地产开发业务，更具有发展前景的物业资产管理业务，增

强了公司持续经营能力。

也许，中航地产不看好旗下的房产业务有一定道理，资本市

场似乎也对其剥离地产、聚焦物业管理的转型较认同。因此次重

组，中航地产自7月6日停牌，10月21日复牌的当天股价便大

涨，3个交易日内，其股价上涨20.9%。因股价猛涨，中航地产还

在10月25日披露了股价交易异常波动公告。

销售不畅致资金紧张

不得不剥离房地产，对公司来说颇为无奈，因为在2014年，

中航地产还称，将进一步聚焦房地产业务。

2014年的说法是进“一步聚焦”，而将房地产作为重点战略则

是在更早以前。而此次剥离房产，也并非中航地产这几年来第一

次剥离重要业务。2011年，中航地产将酒店经营业务剥离出来，

当时放弃酒店业务，就是想要集“中优势资源”发展地产开发。

短短几年，从聚焦到全面放弃，中航地产怎么走到了这一步，

是自身战略出了问题吗？

同样在2011年前后，中航地产明确将开发的重点放在二线

城市的新兴区域和三四线城市。彼时，中航地产认为，二三线城

市房地产业是有发展空间的。公司曾在2010年表示：“2011年

房地产行业的刚性需求仍然存在，由于中国人口结构和中国经济

体制以投资为主导驱动因素短期难以转变，3～5年内中国住宅

市场仍然存在较大的潜力。”

以开发二三线城市为主的战略，起初还是为中航地产带来业

绩增长的。但在2011、2012连续两年房产收入增长后，自2013

年开始，公司房地产收入连年减少，显露疲态。公司2013