XX璧营销执行报告(73页).pptVIP

客户分析启示:剩余房号主要为二房、四房，而二房、四房单位主要客户为自住客，下阶段:主攻目标客户:自住客关键词:二人世界三口之家四口之家改善居住环境关注子女教育……现状整体回顾项目剩余货量集中在二房路边单位、四房西向单位项目面市时间较长,市场关注度逐渐降低项目二房、四房客户受其他项目干扰严重片区内关注居住环境及子女教育的自住客是主要客户群3个半月销售280套洋房,16套别墅是销售目标我们需要快速行动,制造市场关注点造势,刻不容缓……营销策略推导16坊项目余货较多,待推产品类型丰富,需要精确制导能为后期持续发力的营销策略。策略推导03项目内部竞争梳理面积73～93㎡产品,根据销售情况和竞争分析,只要合理定价,出货难度不大,属于项目现金牛产品。面积137-144平米,78套,户型相对稀缺,产品附加值高,属于项目明星+现金流产品。面积178-191平米,78套,片区内产品优势不是很明显,市场竞争极其严峻。总策略利用小户型单位的热销制造市场关注点,分期分批小幅度加推新货持续制造旺销局面；线下利用圈层营销,吸引核心客户上门,促进大户型单位销售。推货策略产品发力,旺销启动——以明星产品、片区内稀缺户型,90平以下小户型及三房产品启动旺销局面,重塑营销信心；利用圈层营销储备别墅客户,线下运作；小户型的旺销为大户型产品收复河山养精蓄锐；营销组合策略“包装+展示+新货刺激+价格调整”营销节奏安排10.111.111.29加推1栋01.02单位48套加推1栋03.04单位48套加推3栋02单位24套2栋、3栋样板房主题包装、清水房全面升级加装3栋02样板房及清水房推售案例参考——保利花园4.20日7、13.17栋开盘，共197套5.25日推12栋、8栋、9栋,共200套6.21日推9栋、10栋、11栋100套单位推货原则:每次推货包括相对较好产品、相对较差产品，以保证每次推货产品的均好性；同时需根据市场竞争对手的推货产品与推货节点及时作出调整。截流客户策略:针对竞争对手提前入市，制定相应的节流客户策略别墅推售案例参考——天湖郦都开放时间:2008年8月16日开放形式:别墅样板房3栋主题PARTY活动参与人员:别墅意向客户及别墅老客户样板房参观形式:预约看房，加长林肯接送别墅推货原则:现下圈层营销，利用别墅老客户和小众圈层活动制造口碑，带动湖景大平面单位销售。湖景路、深宁路、南海大道道旗指引沿路的道旗形成鲜明的视觉引导,指引客户到访项目。策略一:包装升级售楼处动线——沿途保安形象升级,体验金尊物管处为保安岗位项目主入口项目入口位置增设保安亭售楼处包装加强入口至“九珑会馆”的销售气氛营造、形象展示及视觉冲击。看楼路线明亮整洁的看楼通道,长约130米,造价约6万妞妞大雄的甜蜜小巢:针对准备结为夫妇的情侣设计，以带有喜庆的格调红为主。样板房主题包装之——二人世界样板房主题包装之——三口之家小美的幸福小窝:针对关注孩子成长环境的三口之家而设，以温馨的色彩和场景打造为主。清水房展示升级升级后策略二:产品包装建议对“16坊”组团内产品重新命名，命名要求：贴近亚艺中心区位，制造市场新鲜感；参考案例:天湖郦都新形象面市，从”王座”到”景墅”，借别墅销售之机，以别墅形象统领项目，重新包装，以全新形象增加亮点，引起关注；几个新组团名几句新广告语别墅组团——华墅、鼎墅、藏珑阁……洋房组团——境界、天籁、都市磨坊、城市峰境……增值提供基本的高品质装修,并赠送卫生间、厨房设备产品调整（装修）形象包装亚艺湖置业计划金地亚艺湖置业计划,构筑您的居住梦想。金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖生活手册2008年10月版金地九珑璧亚艺湖置业手册2008年10月版小空间、大社区、无限生活无论是熟悉亚艺湖片区的、向往居住亚艺湖片区的、试图在亚艺湖片区购房置业的……我们认为有必要一直强化项目所处亚艺湖片区的优越地段优势，让客户感知:只要买金地，我也可以生活在亚艺湖片区。金地九珑璧热销！执行方案:利用短期内实现的销售结果，通过媒体渲染，制造热销话题，吸引关注，建立市场信心结合媒体，通过专家访谈的形